Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

14.3 Sammenslåing

Problemstilling nr. 1

"Prioritetskollisjoner mellom panthaverne." Skal uttrykket forstås slik at det ikke vil foreligge prioritetskollisjon så lenge panteheftelsene har samme panthaver, eller slik at hver panteheftelse må sees for seg uavhengig av hvem som er panthaver?

Av matrikkelforskriften § 43 åttende ledd, jf matrikkellova § 18 følger det at sammenslåing ikke kan gjennomføres hvis den vil føre til prioritetskollisjoner mellom panthaverne.

Tinglysingsmyndigheten tolker matrikkelforskriften § 43, åttende ledd dit hen at man ser hver panteheftelse for seg uavhengig av hvem som er panthaver. Det vil altså si at dersom det hefter flere panteheftelser med samme panthaver, kan prioritetskollisjon foreligge. Begrepet "panthaverne" leses altså som panteheftelser.

Skulle det foreligge prioritetskollisjon, må prioritetsrekkefølgen mellom panteheftelsene avklares, jf. matrikkelforskriften § 43 åttende ledd.

Merk at samme gjelder også for andre heftelser. Som eksempler kan nevnes forkjøpsretter, boretter, leiekontrakter osv., se problemstilling nr. 2. Se også om særlige krav ved løsningsretter i problemstilling nr. 4.


Problemstilling nr. 2

Hvordan kan panthavere/rettighetshavere løse prioritetskollisjoner før sammenslåing av matrikkelenheter?

Dersom det oppstår prioritetskollisjon mellom panthavere ved sammenslåing av matrikkelenheter, er utgangspunktet at prioritetsrekkefølgen må avklares ved å tinglyse prioritetsvikelser på originale pantedokumenter.

Alternativt kan panthaverne og eventuelle andre rettighetshavere tinglyse en prioritetsavtale der de avtaler prioriteten seg imellom. Dersom prioritetsavtalen omfatter pantedokumenter, må disse sendes inn i original sammen med avtalen.

Spørsmålet om uforenlige prioritetskollisjoner vil også gjelde andre rettigheter enn de rene panteheftelsene. Det avgjørende er om heftelsene etter sin art og omfang kan antas å redusere panthaveres dekningsmuligheter. Slike heftelser ble tidligere kategorisert som «pengeheftelser» i grunnboken. Det som tidligere ble kategorisert som «servitutter», vil som hovedregel ikke skape prioritetskollisjon, jf. matrikkelforskriften § 43 åttende ledd.


Problemstilling nr. 3

Dersom en særeiebestemmelse hefter på en eller flere av eiendommene som skal sammenslås, forhindrer dette sammenslåing?

Dette hindrer ikke sammenslåing. Når eiendommene er sammenslått, vil særeiebestemmelsen hefte i hele den sammenslåtte eiendommen, jf. matrikkelforskriften § 43 åttende ledd. Vi inntar derfor i fritekst at særeiebestemmelsen opprinnelig var tinglyst på bnr x.


Problemstilling nr. 4

Vil en tinglyst forkjøpsrett eller annen løsningsrett i en av eiendommene hindre sammenslåing?

I tillegg til prioritetsavklaring, jf. problemstilling nr. 1, gjelder at en sammenslåing ikke kan gjennomføres hvis det får innvirkning på rettighetshavers mulighet til å utøve rettigheten. En forkjøpsrett vil ikke utvides til å gjelde hele den sammenslåtte eiendommen, og en sammenslåing vil derfor kunne få stor betydning for rettighetshavers mulighet til å utøve forkjøpsretten. Dette fordi en senere utøvelse av forkjøpsretten da vil betinge tillatelse etter plan- og bygningsloven til å fradele den opprinnelige eiendommen. I slike tilfeller må forkjøpsretten slettes eller utvides til hele den sammenslåtte eiendommen før sammenslåingen kan gjennomføres. Utvidelse kan bare skje med hjemmelshavers samtykke.

Annerledes vil det stille seg hvis forkjøpsretten i utgangspunktet bare gjelder en avgrenset del av eiendommen, for eksempel setra med omliggende tun. For å kunne realisere en slik forkjøpsrett, vil det betinge en tillatelse etter plan- og bygningsloven. Sammenslåing med en annen eiendom får derfor ikke direkte betydning for rettighetshavers mulighet til å utøve forkjøpsretten.

For å tinglyse en sammenslåing må rettighetshaver til en forkjøpsrett altså enten erklære at forkjøpsretten gjelder en avgrenset del av eiendommen eller sørge for sletting eller utvidelse av forkjøpsretten til å gjelde hele den sammenslåtte eiendommen.

Det som her er beskrevet for forkjøpsretter vil gjelde tilsvarende for andre løsningsretter.


Problemstilling nr. 5

Kan man foreta sammenslåing av matrikkelenheter der bestående matrikkelenhet ikke finnes i grunnboken?

Sammenslåing av matrikkelenheter der bestående matrikkelenhet ikke finnes i grunnboken kan foretas der bestående matrikkelenhet er grunn til offentlig vei eller jernbane, jf. matrikkelloven § 24. Slik sammenslåing skal tinglyses, jf. matrikkelloven §18 og matrikkelforskriften §43. Tinglysingsmyndigheten avgjør om vilkårene for sammenslåing er oppfylt, jf. matrikkelforskriften § 43, 7. ledd. Utgående matrikkelenheter må være fri for heftelser.

 

Til toppen