Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

14 Matrikkeldokumenter

14.1 Målebrev/Melding til tinglysing

Problemstilling nr. 1

I hvilken grad skal tinglysingsmyndigheten håndheve deleforbud som er tinglyst på eiendommer enten i form av en strøkservitutt eller spesifikt på en eller flere konkrete eiendommer når det sendes inn delingsforretning til tinglysing?

Tinglysingsmyndigheten har ikke plikt til å undersøke den materielle rettmessighet til dokumenter som kommer til tinglysing med mindre rettsstiftelsen det er tale om, åpenbart er urettmessig. Vi håndhever derfor ikke deleforbud med mindre tinglysingen vil fremstå som åpenbart urettmessig. Dette tilsier at det skal mye til for at vi nekter tinglysing av dokumentet, uavhengig av om delingsforbudet er en strøkservitutt eller knyttet til en eller flere konkrete eiendommer.


Problemstilling nr. 2

Når andre enn hjemmelshaver har rekvirert fradeling, er det da nødvendig at denne fullmakten sendes til tinglysingsmyndigheten?

Det følger av matrikkelloven § 9 bokstav a) at den som har grunnbokshjemmel kan kreve matrikkelføring av ny matrikkelenhet. I melding til tinglysing fremkommer det hvem som er rekvirent av matrikkelføringen, i noen tilfeller er det en annen enn hjemmelshaver som er rekvirent. I de tilfeller hvor noen har rekvirert matrikkelføring på vegne av hjemmelshaver er det kommunens oppgave å påse at det foreligger fullmakt fra hjemmelshaver. Tinglysingsmyndigheten trenger ikke å se denne fullmakten, siden en fradeling ikke er noen rettshandel, jf tinglysingsloven § 13.

I tilfeller der hjemmelshaver er død, og boet blir skiftet privat, er det ikke tilstrekkelig å bare legge frem skiftefullmakter. I slike tilfeller må grunnbokshjemmelen til eiendommen først overføres til arvingene i henhold til skifteattesten, jf. tinglysingsloven § 14 første ledd, før fradelingen kan skje. Fullmektigen i boet må deretter dokumentere sin legitimasjon ved å legge frem fullmakt(er) til kommunen. Tilsvarende vil gjelde der gjenlevende ektefelle overtar eiendommen i uskifte. Også da må grunnbokshjemmelen overføres til gjenlevende ektefelle før fradeling kan skje.

Ved offentlig dødsboskifte vil derimot oppnevnt bobestyrer være legitimert til å disponere direkte fra dødsboet. Bobestyreren kan rekvirere fradeling selv om grunnbokshjemmelen står på avdøde.


Problemstilling nr. 3

I hvilke tilfeller krever vi matrikkelrapporten "Melding til tinglysing" fra kommunen ved tinglysing av grunndatadokumenter?

Hovedregelen er at vi ikke skal føre grunndatadokumenter uten at det foreligger en melding til tinglysing. Det følger av matrikkelloven § 24 at ved oppretting av ny matrikkelenhet, endring, sammenslåing, eller arealoverføring så skal det sendes "Melding til tinglysing." Se også Veileder for melding til tinglysing (PDF).

Dette innebærer at vi som hovedregel ikke skal tinglyse sammenslåing, sette eiendommer historisk, osv uten at det foreligger melding til tinglysing. Se imidlertid unntak fra hovedregelen nedenfor.

Når det gjelder oppretting av ny matrikkelenhet, så ligger det en sperre i Elida, slik at vi ikke får opprettet denne i Elida uten at matrikkelenheten først er opprettet i matrikkelen.

Unntak fra hovedregelen:

  • Opprettelse av grunnboksblad for eksisterende matrikkelenhet (eksempelvis grunneiendom eller festegrunn som er matrikulert etter matrikkelloven § 13, eller uregistrert jordsameie som er registrert etter matrikkelloven § 14), som kun er registrert i matrikkelen. Parten(e) må selv kreve tinglysing i disse tilfellene, jf. matrikkelloven § 24 femte ledd. Vi får en bekreftelse fra kommunen om at forholdet er registrert i matrikkelen. For dokumentasjonskrav hva gjelder uregistrert jordsameie, se kapittel 13.1.
  • Opprettelse av grunnboksblad for nytt jordsameie. Jordskifteretten sender inn rettsbok. Se også kapittel 13.1 problemstilling nr. 5.
  • Omnummerering over kommunegrensene (kommunegrenseregulering). Her må kommunen fremsette slikt krav i eget brev.
  • Hjemmelshaver er beskyttet i henhold til instruks (skjermet adresse). Her må kommunen forklare i eget brev hva som skal registreres i grunnboken.
  • Endring av areal på eksisterende festegrunn ved hjelp av brukstilfellet "grensejustering". Kommunen må sende eget krav om tinglysing av "endring av festegrunn", se kapittel 14.6.

  • Noen reseksjoneringer medfører ikke matrikulære endringer og skal følgelig ikke føres i matrikkelen. Tinglysing av denne type reseksjoneringer gjøres ved at reseksjoneringsvedtak sendes direkte til Tinglysingsmyndigheten. Et eksempel er endring av plassering eller størrelse på tilleggsareal i bygning som ikke medfører endring i andelsbrøken. Dette vil ikke gi endringer på seksjoner i matrikkelen og dermed kan det ikke genereres melding til tinglysing.


Problemstilling nr. 4

Kan man påføre andre rettigheter, for eksempel en veirett, på ”Melding til tinglysing”-rapporten for å få det tinglyst samtidig som opprettelsen av matrikkelenheten?

Nei, rapporten ”Melding til tinglysing” blir generert fra matrikkelen for å få tinglyst visse typer endringer i matrikkelen, jf. matrikkelloven § 24. Matrikkelforskriften § 8 angir hvordan meldingen skal se ut. Det er ikke grunnlag for at andre rettsstiftelser kan føres på selve meldingen. 

Dersom det er nødvendig å sikre samtidig tinglysing av andre rettigheter må det legges ved et eget dokument der rettigheten er beskrevet. Se Veileder for melding til tinglysing (PDF).
 

14.2 Grensejustering

Problemstilling nr. 1

Hva aksepteres som grensejustering?

Etter at lov om eigedomsregistrering (matrikkelloven) trådte i kraft 1. januar 2010 skal ikke grensejusteringer lenger tinglyses. Grensejusteringer registreres kun i matrikkelen, og er fullt ut regulert av matrikkelloven og matrikkelforskriften. 

For grensejusteringssaker som ble påbegynt før 1. januar 2010, gjelder fortsatt følgende retningslinjer:

"Det følger av delingsloven § 2-3 at det bare er "mindre arealer" som kan overføres mellom eiendommer ved grensejustering. Arealets størrelse blir vurdert i forhold til både avgiver- og mottakereiendommen, til geografisk beliggenhet, og arealets utforming.

Miljøverndepartementet har sendt brev til Ringsaker kommune der det gis føringer for hva tinglysingsmyndigheten skal praktisere hva gjelder grensejusteringer. Brevet ble sendt i kopi til alle landets kommuner i slutten av august 2008.

"Tinglysingsloven pålegger registerføreren å undersøke om det dokument som innleveres, har mangler som hindrer tinglysing. Plikten omfatter imidlertid ikke undersøkelse av dokumentets materielle rettmessighet med mindre den rettsstiftelse det er tale om, åpenbart er urettmessig. (...)"

Videre skriver Miljøverndepartementet i sitt brev:

"Miljøverndepartementet anbefaler at tinglysingsmyndigheten i alle tilfeller nekter tinglysing av grensejusteringer som overstiger følgende skranker, da slike justeringer etter vårt syn åpenbart omfatter mer enn "mindre arealer", og således må oppfattes som urettmessig:

  • Netto overført areal over 1 dekar.
  • Brutto overført areal mer enn 20 % av den minste enhetens areal før justering."

Tinglysingsmyndigheten har kommet til at dersom en grensejustering er innenfor "20 %-regelen" skal ikke forholdet til konsesjon, panthavere, dokumentavgift, "ulageleg grense" etc. vurderes. Miljøverndepartementet har bestemt at grensejusteringer som er innenfor denne grensen er å anse som "mindre arealer" etter delingsloven § 2-3. Der hvor grensejusteringen er på over 20 % av den minste enhetens areal før justering, skal grensejusteringen nektes."
 

14.3 Sammenslåing

Problemstilling nr. 1

"Prioritetskollisjoner mellom panthaverne." Skal uttrykket forstås slik at det ikke vil foreligge prioritetskollisjon så lenge panteheftelsene har samme panthaver, eller slik at hver panteheftelse må sees for seg uavhengig av hvem som er panthaver?

Av matrikkelforskriften § 43 åttende ledd, jf matrikkellova § 18 følger det at sammenslåing ikke kan gjennomføres hvis den vil føre til prioritetskollisjoner mellom panthaverne.

Tinglysingsmyndigheten tolker matrikkelforskriften § 43, åttende ledd dit hen at man ser hver panteheftelse for seg uavhengig av hvem som er panthaver. Det vil altså si at dersom det hefter flere panteheftelser med samme panthaver, kan prioritetskollisjon foreligge. Begrepet "panthaverne" leses altså som panteheftelser.

Skulle det foreligge prioritetskollisjon, må prioritetsrekkefølgen mellom panteheftelsene avklares, jf. matrikkelforskriften § 43 åttende ledd.

Merk at samme gjelder også for andre heftelser. Som eksempler kan nevnes forkjøpsretter, boretter, leiekontrakter osv., se problemstilling nr. 2. Se også om særlige krav ved løsningsretter i problemstilling nr. 4.


Problemstilling nr. 2

Hvordan kan panthavere/rettighetshavere løse prioritetskollisjoner før sammenslåing av matrikkelenheter?

Dersom det oppstår prioritetskollisjon mellom panthavere ved sammenslåing av matrikkelenheter, er utgangspunktet at prioritetsrekkefølgen må avklares ved å tinglyse prioritetsvikelser på originale pantedokumenter.

Alternativt kan panthaverne og eventuelle andre rettighetshavere tinglyse en prioritetsavtale der de avtaler prioriteten seg imellom. Dersom prioritetsavtalen omfatter pantedokumenter, må disse sendes inn i original sammen med avtalen.

Spørsmålet om uforenlige prioritetskollisjoner vil også gjelde andre rettigheter enn de rene panteheftelsene. Det avgjørende er om heftelsene etter sin art og omfang kan antas å redusere panthaveres dekningsmuligheter. Slike heftelser ble tidligere kategorisert som «pengeheftelser» i grunnboken. Det som tidligere ble kategorisert som «servitutter», vil som hovedregel ikke skape prioritetskollisjon, jf. matrikkelforskriften § 43 åttende ledd.


Problemstilling nr. 3

Dersom en særeiebestemmelse hefter på en eller flere av eiendommene som skal sammenslås, forhindrer dette sammenslåing?

Dette hindrer ikke sammenslåing. Når eiendommene er sammenslått, vil særeiebestemmelsen hefte i hele den sammenslåtte eiendommen, jf. matrikkelforskriften § 43 åttende ledd. Vi inntar derfor i fritekst at særeiebestemmelsen opprinnelig var tinglyst på bnr x.


Problemstilling nr. 4

Vil en tinglyst forkjøpsrett eller annen løsningsrett i en av eiendommene hindre sammenslåing?

I tillegg til prioritetsavklaring, jf. problemstilling nr. 1, gjelder at en sammenslåing ikke kan gjennomføres hvis det får innvirkning på rettighetshavers mulighet til å utøve rettigheten. En forkjøpsrett vil ikke utvides til å gjelde hele den sammenslåtte eiendommen, og en sammenslåing vil derfor kunne få stor betydning for rettighetshavers mulighet til å utøve forkjøpsretten. Dette fordi en senere utøvelse av forkjøpsretten da vil betinge tillatelse etter plan- og bygningsloven til å fradele den opprinnelige eiendommen. I slike tilfeller må forkjøpsretten slettes eller utvides til hele den sammenslåtte eiendommen før sammenslåingen kan gjennomføres. Utvidelse kan bare skje med hjemmelshavers samtykke.

Annerledes vil det stille seg hvis forkjøpsretten i utgangspunktet bare gjelder en avgrenset del av eiendommen, for eksempel setra med omliggende tun. For å kunne realisere en slik forkjøpsrett, vil det betinge en tillatelse etter plan- og bygningsloven. Sammenslåing med en annen eiendom får derfor ikke direkte betydning for rettighetshavers mulighet til å utøve forkjøpsretten.

For å tinglyse en sammenslåing må rettighetshaver til en forkjøpsrett altså enten erklære at forkjøpsretten gjelder en avgrenset del av eiendommen eller sørge for sletting eller utvidelse av forkjøpsretten til å gjelde hele den sammenslåtte eiendommen.

Det som her er beskrevet for forkjøpsretter vil gjelde tilsvarende for andre løsningsretter.
 

14.4 Matrikuleringsplikt

Problemstilling nr. 1

Hvor langt går vår kontrollplikt vedrørende avtaler om bruksrett, leie osv. når det gjelder kravet om matrikulering etter matrikkelloven §§ 6, 12 og matrikkelforskriften § 30?

Vår kontrollplikt følger av tinglysingsloven § 12 a. Når det etter matrikkelloven skal utføres oppmålingsforretning kan dokument som gir grunnbokshjemmel til matrikkelenhet ikke tinglyses uten at matrikkelenheten senest samtidig blir opprettet i grunnboken.
Matrikkelloven §§ 6, 12 og matrikkelforskriften § 30, fastsetter når det skal avholdes oppmålingsforretning ved opprettelse festegrunn.

Hovedregelen i matrikkelloven § 12

Dersom en del av en grunneiendom eller et jordsameie festes bort for mer enn 10 år, må det aktuelle arealet opprettes som egen grunneiendom eller festegrunn, og føres som egen matrikkelenhet i matrikkelen, jf. matrikkelloven § 12. For at grunneiendom eller festegrunn skal opprettes i matrikkelen stiller § 6 første ledd bokstav a krav om oppmålingsforretning.

Utgangspunktet for vurderingen om hvorvidt matrikuleringsplikten utløses i det enkelte tilfelle er om avtalen inneholder bestemmelser som gjør at deler av eiendommen blir festet bort. I denne sammenheng er det ikke uten videre avgjørende hva som står i selve avtalen. Det avgjørende må være karakteren og arten av de rettighetene som rettighetshaveren får. Dersom rettighetshaveren langt på vei får den samme faktiske råderett over arealet som grunneieren, er det ikke avgjørende at grunneieren eller andre også til en viss grad kan bruke arealet.

Et moment av betydning er om retten stedfestes utover det som er nødvendig for rettens innhold. Hvis man får en bryggerett må den utøves på en brygge og en brønnrett krever en brønn. Men en bruksrett som kan utøves hvor som helst, og som likevel begrenses til et avgrenset område, kan da oppfattes som en avgivelse av dette arealet.

Tinglysing av rettigheter for allmennheten faller utenfor matrikkelloven § 12. Dette gjelder selv om rettigheten krever permanent tilrettelegging, for eksempel ved rett til parkering ved friluftsområder i form av uttak for motorvarmer, ladestasjon for elbil osv. 

Når det gjelder rett til bruk av hele eller deler av bygning kan eierseksjonslovens bestemmelser komme til anvendelse.
Ved tvil om et anlegg eller tiltak utløser matrikuleringsplikt kan vi be kommunen, som lokal matrikkelmyndighet, om å ta stilling til spørsmålet. Vi kan da be om en begrunnet uttalelse om matrikuleringsplikt for tiltaket. Ved uenighet er det allikevel tinglysingsmyndigheten som avgjør, jf. matrikkelforskriften § 30 fjerde ledd.

Unntak i matrikkelforskriften § 30

Matrikkelforskriften § 30 inneholder enkelte unntaksbestemmelser fra kravet om matrikulering av grunn som skal festes bort. Unntaksbestemmelsene er ment å gjelde anlegg og tiltak hvor verken offentlige eller private hensyn tilsier et behov for matrikulering.

Første ledd gir unntak for leie av grunn som ikke gir rett til eksklusiv bruk av et bestemt areal. Her må det vurderes om avtalen eller om bruken forutsetter et konkret areal, eller om bruken kan flyttes på eiendommen. Et eksempel på bruk av unntaket er det som står om parkeringsrett under.

Andre ledd gir unntak for avtale om grunn som skal bebygges når anlegget eller tiltaket er mindre enn 8 m2 bebygd areal, eller det uten ulempe kan flyttes til annet sted på tjenende matrikkelenhet. Et vesentlig moment i ulempebetraktningen vil være om en eventuell flytting av anlegget reduserer panteverdien til tjenende eiendom eller er til ulempe for bruken av denne. Flytting må ikke utløse behov for større anleggsarbeider.

Eksempler

Her følger en oversikt over hvilke forhold som kan medføre matrikuleringsplikt.

Tabellen er ikke uttømmende, andre forhold kan også medføre matrikuleringsplikt. Også der hvor det står ja, kan det tenkes tilfeller hvor avtalen gjør at det ikke er matrikuleringsplikt.

 
Tema Oppmåling etter matrikkelloven Merknader
Alpinanlegg Se merknad Vi er av den oppfatning at hvis bruken er eksklusiv, er tiltaket omfattet av matrikuleringsplikten.
Ballbinge Ja  
Brønnrett Som regel ikke Brønnretter som medfører et anlegg som er større enn 8 m2, utløser som hovedregel matrikuleringsplikt.
Forpaktingsavtale/ jordleie Nei  
Golfbane Ja  
Kunstgressbane Ja  
Ledninger Som regel ikke Elektrisitets-, tele-, vann- og avløpsledninger vil som regel ikke avskjære andres bruk av eiendommen.
Lysløype Noen ganger

Avhenger av graden av tilrettelegging. Skistadion med teknisk anlegg vil alltid medføre matrikulering.

Motocrossbane Ja  
Naustrett Ja, se merknad Naust som er 8 m2 eller større utløser matrikuleringsplikt.
Parkeringsrett Som regel ikke Rett til å bruke samtlige parkeringsplasser eller bryggeplasser på et angitt område, utløser som hovedregel matrikuleringsplikt. Rett til å bruke en eller flere parkerings- eller bryggeplasser, kommer som regel inn under unntaket i matrikkelforskriften § 30 første ledd, men se unntak i Hålogalandsdommen, LH-2006-164893
Skytebane Ja Utløser som hovedregel matrikuleringsplikt dersom det er satt opp teknisk anlegg og bygg som gjør det vanskelig å flytte bruken.
Steinuttak Ja  
Travbane Ja  
Tennisbane Ja  
Trafo-stasjon Se merknad Trafostasjoner 8 m2 eller større utløser matrikuleringsplikt.
Vindmølle Ja Se LH-2004-56058
Inntaksdam for kraftanlegg Se merknad Inntaksdammer kan være å betrakte som matrikuleringspliktig, men dette vil avhenge av inntaksdammens utforming og omfang (herunder også evt. sikkerhetssoner).
Rørgater Se merknad Rørgater på bakkenivå kan utløse krav om matrikulering.
Værstasjon Ja  

 


14.5 Arealoverføring

Problemstilling nr. 1

Hva skal tinglysingsmyndigheten kontrollere ved tinglysing av arealoverføring?

Det følger av matrikkelloven § 15 og matrikkelforskriften § 33 at areal kan overføres til tilgrensede matrikkelenheter uten at arealet blir opprettet som egen matrikkelenhet.

Ved arealoverføring skjer i prinsippet fradeling, overskjøting og sammenslåing i en og samme operasjon.

Ved arealoverføring som også innebærer at hjemmelsforholdet endres må "erklæring om arealoverføring" benyttes. Registrerte eiere og festere til de matrikkelenheter som arealoverføringen får betydning for, må samtykke til arealoverføringen. Ved arealoverføring mellom matrikkelenheter som har samme hjemmelshaver, er det ikke krav om at ”erklæring om arealoverføring” benyttes.

Det må også foreligge konsesjonsdokumenter hvis det er nødvendig. Se nærmere om konsesjon i kapittel 15.

Arealet som skal overføres må være fritt for den type heftelser som tidligere ble rubrisert som "pengeheftelser", jf. matrikkelloven § 15 og matrikkelforskriften § 33. Dette gjelder uavhengig av om mottakende eiendom er uten heftelser slik at det ikke oppstår noen prioritetskollisjon. De alminnelige reglene om pantefrafall/sletting etter tinglysingsloven § 32 kommer her til anvendelse.

Hvis arealet som skal overføres til en annen matrikkelenhet er festet bort, trenger ikke festekontrakten sendes inn med påtegning om frafall i et bestemt areal. Det er nok at fester har skrevet under på ”erklæring om arealoverføring”.

Problemstilling nr. 2

Kan man foreta arealoverføring mellom en eiendom som kun er matrikkelført og en eiendom som er registrert i grunnboken?

Det følger av matrikkelloven § 15 annet ledd at arealoverføring som omfatter umatrikulerte enheter, bare kan skje i saker som gjelder § 9 første ledd bokstav f, det vil si matrikulering av areal til vei- eller jernbaneformål, og at arealoverføring kan skje når enheten blir matrikulert.

Når blir vei- og jernbanegrunn matrikulert?

Det fremkommer av matrikkelloven § 24 fjerde ledd, at ved oppretting av matrikkelenhet som gjelder grunn til offentlig vei eller jernbane, skal tinglysing bare skje når det er krevd særskilt. Det betyr at offentlig vei eller jernbane er ferdig matrikulert når enheten er ført inn i matrikkelen.

Overføring av areal fra en eiendom som kun er registrert i matrikkelen, til en eiendom som er registrert i grunnboken kan skje hjemmel i matrikkelloven § 15. Arealoverføringen kan da selvfølgelig registreres under grunndata bare på mottakereiendommen. Arealoverføring til grunn til offentlig veg og jernbane kan også gjennomføres uten tinglysing, da dette er frivillig, jf. matrikkelloven § 24 fjerde ledd.
 

14.6 Festegrunn

Problemstilling nr. 1

Hvordan kan festegrunn endres?

Sammenslåing

Det er anledning til å sammenslå to festegrunner hvis de utgår fra samme grunneiendom, og festekontraktene har samme innhold og gjelder mellom samme parter. Festekontraktene trenger ikke være tinglyst med samme dokumentnummer, men vilkårene vedrørende innløsningsrett og formål må være sammenfallende, jf. matrikkelloven § 18 første ledd andre punktum.

Arealoverføring

Det er også mulig å arealoverføre mellom to tilgrensende festegrunner dersom de utgår fra samme grunneiendom, jf. matrikkelloven § 15. Se nærmere om arealoverføring i kapittel 14.5.

Splitting

Hvis en festegrunn skal splittes i to eller flere festegrunner, bør festegrunnen først fradeles til grunneiendom før man foretar enten fradeling av nye grunneiendommer som festes bort eller oppretter nye festegrunner.

Endring av festegrunn i form av reduksjon eller økning av areal

Hvis en festegrunn skal øke eller redusere sitt areal, bør festegrunnen først fradeles til grunneiendom, og deretter kan man foreta nye fradelinger eller opprette nye festegrunner på den. Vi presiserer at endring av festegrunn er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven på lik linje med andre saker som krever oppmålingsforretning.

I enkelte tilfeller skal imidlertid den opprinnelige festegrunnen fortsette å være en festegrunn etter at arealet er økt eller redusert. Dette kan løses ved at den opprinnelige festegrunnen blir målt opp på nytt. Kommunen sender deretter skriftlig beskjed til tinglysingen om at dette er ført i matrikkelen, da det blir ikke generert noen melding i et slikt tilfelle. Se også kapittel 14. 1 problemstilling 3. Det skal tinglyses en påtegning til festekontrakten der det fremkommer at arealet er endret, og hva endringen består i. Påtegningen må signeres av partene.

Hvis festekontrakten er pantsatt, må det foreligge samtykke fra panthaverne, eventuelt må pant frafalles i nødvendig grad.

Den skriftlige beskjeden fra kommunen, og påtegningen til festekontrakten, må sendes til tinglysing i samlet forsendelse.

Til toppen