Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

12.4 Deling og sammenslåing av seksjonert eiendom

Problemstilling nr. 1

Kan en seksjonert eiendom og en useksjonert eiendom sammenslås?

Ja. Reglene om sammenslåing fremgår av matrikkelloven § 18 og matrikkelforskriften § 43. Sammenslåing tinglyses ved melding til tinglysing fra kommunen. 

For å oppfylle matrikkellovens krav om at begge matrikkelenhetene skal ha samme hjemmelshaver, må alle seksjonseierne være oppført som hjemmelshavere på den tilstøtende eiendommen med samme sameiebrøk som i den seksjonerte eiendommen.

Sammenslåingen kan ikke gjennomføres hvis den vil føre til prioritetskollisjon mellom panthavere, jf. matrikkelforskriften § 43 åttende ledd. Dette kan lett oppstå dersom både den useksjonerte eiendommen og en eller flere seksjoner er pantsatt. Eventuelle pantefrafall eller prioritetsvikelser må gjøres før eller samtidig med tinglysing av sammenslåingen.

Ved innsendelse bør det opplyses om formålet med det nye arealet som legges til eierseksjonssameiet. Dersom det nye arealet skal være en utvidelse av fellesarealet, er det ikke nødvendig å reseksjonere. Hvis derimot hele eller deler av det nye arealet skal ligge til en bestemt seksjon, eller bygninger på det nye arealet skal utgjøre en eller flere seksjoner, må eiendommen reseksjoneres samtidig med sammenslåingen. Kommunen kontrollerer prosessen og sender melding om sammenslåing og melding om reseksjonering til tinglysing med noen dagers mellomrom.


Problemstilling nr. 2

Kan to eller flere seksjonerte eiendommer sammenslås?

Matrikkelforskriften § 43 (4) gir uttrykkelig hjemmel for sammenslåing av to eiendommer som er seksjonert. Regelen gjelder også sammenslåing av flere seksjonerte eiendommer. Etter denne bestemmelsen kan sammenslåing gjennomføres uten det alminnelige kravet om like hjemmelshavere. Det er et vilkår at det samtidig etableres ett samlet eierseksjonssameie på den sammenslåtte eiendommen bestående av alle sameierne i de opprinnelige eiendommene. Ellers gjelder de vanlige vilkårene for sammenslåing.

Det følger videre av eierseksjonsloven § 21 fjerde ledd at tinglyste rettigheter, typisk panteretter, beholder prioritet i det sammenslåtte eierseksjonssameiet. Forutsetningen er at bruksenhetene ikke endres ved sammenslåingen. Det er da ikke nødvendig med panthaveres eller rettighetshaveres samtykke for å gjennomføre sammenslåingen.

Det er for tiden ikke teknisk mulig å gjennomføre en slik sammenslåing i en samlet prosess i matrikkelen og grunnboken, og vi anbefaler at kommunen tar kontakt med Kartverket for å avklare fremgangsmåten i det enkelte tilfelle.


Problemstilling nr. 3

Kan deler av en seksjonert eiendom skilles ut til en egen matrikkelenhet?

Ja. Regler om oppretting av en ny matrikkelenhet følger av matrikkelloven kapittel 3 med tilhørende forskrifter.

Fremgangsmåten ved fradeling vil være forskjellig avhengig av om utgående areal er definert som (del av) bruksenhet i eierseksjonssameiet (seksjon), eller som fellesareal.

Dersom det utgående areal i sin helhet er definert som fellesareal, vil fradeling kunne skje uten at eierseksjonssameiet må reseksjoneres. Det er kun basert på tinglyst seksjoneringsdokumentasjon at man kan finne ut av om utgående areal er fellesareal eller (del av) bruksenhet (seksjon). Endring av seksjoner, deriblant endring av seksjoners bruksenheter, kan kun skje ved reseksjonering. Ved fradeling av areal fra fellesareal, vil samtlige seksjonseiere bli hjemmelshavere til den fradelte eiendom, og sameiebrøken i fradelt eiendom vil gjenspeile seksjonsbrøkene.

Dersom det fradelte areal delvis eller i sin helhet utgjør en bruksenhet (seksjon), må eierseksjonssameiet reseksjoneres i anledning fradelingen. Slik reseksjonering må skje tilnærmet samtidig med fradelingen, men det er ikke nødvendigvis slik at reseksjoneringen må skje forut for fradelingen. En slik samtidighet vil sikre at samme areal ikke både har referanse til en seksjon og til en fradelt eiendom.

Man kan tenke seg flere varianter av fradeling av bruksenheter (seksjon) fra et eierseksjonssameie.

Eierseksjonssameie splittes i to eller flere eierseksjonssameier

Dokumenter må tinglyses i følgende rekkefølge:

  1. Det må tinglyses en «Melding til tinglysing» der det fradeles en grunneiendom (bruksnummer) fra eierseksjonssameiets eiendom. Det påløper tinglysingsgebyr. Ved tinglysing vil samtlige seksjonseiere bli hjemmelshaver til utskilt eiendom.
     
  2. Det må tinglyses et selvkomponert og selvforklarende hjemmelsdokument der grunnbokhjemmelen til det fradelte areal overføres til «utbryterne» i eierseksjonssameiet. Fordelingen av sameieandeler til «utbryterne» må gjenspeile utbryternes interne styrkeforhold i avgivende eierseksjonssameie. Samtidig må sameiebrøkene gjenspeile de brøker som skal utgjøre de «nye» seksjonenes sameiebrøker i det nye eierseksjonssameiet som skal oppstå på utskilt eiendom. Se punkt 3. Ved en slik omstrukturering skjer det ingen hjemmelsovergang som utløser dokumentavgift. Hvis omstruktureringen medfører verdiforskyvning, vil det bli beregnet dokumentavgift av differansen.

    Hjemmelsdokumentet må underskrives av samtlige sameiere i avgivende eierseksjonssameie. Eventuelt kan styret i sameiet underskrive hjemmelsdokumentet, jf tinglysingsloven § 13 sjette ledd. Hjemmelsdokumentet må påføres vitnebekreftelse. Det påløper tinglysingsgebyr.
     
  3. Nyopprettet eiendom må seksjoneres. Det tinglyses «Melding til tinglysing». Ved tinglysing vil samtlige «utbrytere» bli hjemmelshavere til de «nye» seksjonene som opprettes i det nye eierseksjonssameiet.

    Som bilag til seksjoneringssøknaden må inngå en oppstilling over hvilke sameiere som skal bli hjemmelshavere til hvilke de de nyopprettede seksjoner i det nye eierseksjonssameiet. Ettersom disse sameiere får grunnbokhjemmel til seksjoner som har sameiebrøker som samsvarer med de oppgitte sameiebrøker i punkt 2, vil det etter Kartverkets praksis ikke påløpe dokumentavgift ved fordeling av seksjonene. Tinglysingsgebyr påløper.
     
  4. I den grad det skal være tinglyst panteheftelser i de nyopprettede seksjonene, må det tinglyses nye pantedokumenter i de nyopprettede seksjonene i det nyetablerte eierseksjonssameiet. Nye pantedokumenter må utstedes av hjemmelshaverne til de nye seksjonene. Pantedokumentene må fylles ut på vanlig måte, og det må betales tinglysingsgebyr.

    Tilsvarende må andre heftelser enn panteheftelser tinglyses i de nyopprettede seksjoner. Som utgangspunkt må slike heftelser underskrives på nytt at de aktuelle hjemmelshavere; unntaksvis vil Kartverket kunne overføre slike heftelser fra utgående seksjoner til nyopprettede seksjoner uten ny utstedelse.
     
  5. Det må frafalles pant og andre heftelser i de utgående seksjonene i det opprinnelige eierseksjonssameiet. Det er rettighetshaver som må begjære heftelsen frafalt. Slettelse eller pantefrafall utløser ikke tinglysingsgebyr.
     
  6. Det må tinglyses «Melding til tinglysing» om reseksjonering av det opprinnelige eierseksjonssameiet. Reseksjoneringen innebærer at «utbryternes» seksjoner utgår. Det forutsettes at de gjenværende seksjoner opprettholder sine tellere i sameiebrøken; nevneren for de gjenværende seksjoner må nødvendigvis reduseres. Det påløper tinglysingsgebyr.

Pant som er tinglyst i de eksisterende seksjonene blir som hovedregel ikke overført til mottakende matrikkelenheter, uavhengig av om det skjer ved ordinær fradeling eller arealoverføring. Panthaverne ansees ikke å bli direkte berørt, ettersom det "egentlige" panteobjektet er seksjonseierens eksklusive bruksrett til en bestemt enhet, og eiendomsretten i fellesarealet er av mindre betydning, jf. tilsvarende betraktninger som i kapittel 12.2. problemstilling nr. 3 siste del.

"Gjennomgående pant", typisk byggelånspant og prosjektmeglers sikringspant, må imidlertid alltid overføres. Dette er pant som vanligvis er tinglyst før seksjoneringen (reseksjoneringen), evt. på alle seksjoner like etter seksjoneringen, og som er ment å hefte i hele eiendommen.

Dersom fradelingen skjer fordi sameierne ønsker å oppløse sameiet fullstendig og bli eier av hver sin grunneiendom, kan det være hensiktsmessig å oppheve seksjoneringen før fradelingen i stedet for å reseksjonere. Les mer om oppheving av seksjonering i kapittel 12.4 problemstilling nr. 4. og om oppløsning av sameie i kapittel 13.3.

Andre tilfeller der arealer utgår fra bruksenhet (seksjon)

Ved andre tilfeller der arealer utgår fra et eierseksjonssameie, og der disse arealer inngår i en bruksenhet (seksjon), må man sørge for at disse arealer ikke lenger fremkommer som del av de aktuelle bruksenheter (seksjon). Dette skjer ved reseksjonering. Slik reseksjonering skjer ved tinglysing av «Melding til tinglysing». Det finnes mange varianter av slik reseksjonering. Tinglysingsmyndigheten må i hvert tilfelle ta standpunkt til om tinglyst heftelse fra avgivende seksjon skal følge med over til den nyopprettede eller mottakende eiendom. Det finnes mange varianter av slik overføring av arealer, og fremgangsmåten for hvert enkelt tilfelle kan derfor variere.


Problemstilling nr. 4

Hvordan går man frem for å slette en seksjonering?

Tinglysingen skal kun godta å tinglyse sletting av en seksjonering når begjæringen kommer som en melding fra kommunen. Som vedlegg til begjæringen må kommunen legge ved skriftlig samtykke fra alle seksjonseiere. En begjæring om sletting av en seksjonering regnes ikke som et vedtak etter eierseksjonsloven. Begjæringen om sletting kan derfor sendes til tinglysing umiddelbart etter matrikkelføringen, uten hensyn til klagefrist, jf. eierseksjonsloven § 17.

Hjemmel

Det er ikke et krav at alle seksjonene skal ha samme hjemmelshavere i grunnboken. Dersom det er forskjellige hjemmelshavere, vil slettingen av seksjoneringen medføre at det opprettes et ordinært tingsrettslig sameie på eiendommen med kun ett grunnboksblad. Sameiebrøken i det slettede eierseksjonssameiet legges da til grunn. Eierseksjonssameiet vil ikke bli slettet hvis den nye tilstanden er i strid med eierseksjonsloven § 3. Hvis opphevingen skjer fordi eiendommen skal selges, eller fordi sameiet skal oppløses med etterfølgende fradeling og fordeling av selvstendige matrikkelenheter, må dette fremgå av saken når den sendes inn til tinglysing. Se kapittel 13.3 om oppløsning av sameie

Pant

Når seksjoneringen slettes vil pant i de opprinnelige seksjonene går over til å hefte i den ideelle andelen som seksjonens sameiebrøk representerer. Det er nødvendig med uttrykkelig samtykke fra panthaverne for å slette seksjoneringen, da panteobjektet endrer karakter. Dersom samme person(-er) har grunnbokshjemmel til flere eller alle seksjoner før slettingen, og seksjonene er beheftet med forskjellige panteretter, vil slettingen av seksjoneringen kunne føre til kompliserte prioritetsforhold i eiendommen. Men ettersom panterettene hefter i ulike ideelle andeler, regnes det ikke som prioritetskollisjoner.
 

Til toppen