Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

12.3 Særskilte rettigheter i seksjonert eiendom

Problemstilling nr. 1

Hvordan kan man tinglyse en bruksrett til en mindre del av eiendommen, for eksempel en bod eller en parkeringsplass, som tilbehør til en bestemt eierseksjon?

Tilleggsdel

Eierseksjonsloven legger opp til at ett eller flere arealer eller bygningsdeler kan legges til seksjonens bruksenhet som tilleggsdel, jf. eierseksjonsloven § 4. Tilleggsdeler tas inn i seksjoneringssøknaden, eventuelt i en søknad om reseksjonering, og blir på denne måten tinglyst. Vedlagte situasjonskart og plantegninger skal tydelig angi hvor tilleggsdelene er og hvilke seksjoner de tilhører. For tilleggsdel i grunnen (utendørs) skal det også legges ved et matrikkelkart som viser at området er oppmålt iht. matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e) og matrikkelforskriften § 35. 

Realsameie i en seksjon

Enkelte ganger kan det være mest hensiktsmessig å la en del av bebyggelsen utgjøre en selvstendig næringsseksjon i sameiet, for eksempel et garasjeanlegg i kjelleren. Dersom seksjonen opprettes som et realsameie, blir en andel av bruksretten knyttet til en bestemt enhet som tilbehør. Se kapittel 13.2. Kommunen må i hver enkelt sak ta stilling til om en realsameieløsning er i tråd med eierseksjonsloven § 7 (2). 

Midlertidig bruksrett i vedtekter

I medhold av eierseksjonsloven § 25 femte og sjette ledd, kan sameierne i vedtektene bestemme midlertidig enerett for en eller flere sameiere til å bruke bestemte deler av fellesarealene. Les mer om hva som er å anse som midlertidig i boken Eierseksjonsloven, kommentarutgave, 2. utgave av Hagen, Lilleholt og Wyller på s. 177-179. 

Bestemmelser i vedtekter kan tinglyses i grunnboken. Dette ble slått fast av Borgarting lagmannsrett i LB-2007-103790.

Vedtektsbestemmelser som ønskes tinglyst må falle innenfor de alminnelige kravene i tinglysingsloven § 12 og § 8. Eksklusive bruksretter i utearealer som skal gjelde for mer enn 10 år, må være oppmålt iht. matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e) og matrikkelforskriften § 35. 

Avtale om bruksrett mellom seksjoner

I medhold av tinglysingsloven § 12 kan en erklæring om bruksrett til fordel for en bestemt person, eller til fordel for innehaveren av en bestemt eiendom (realservitutt), tinglyses på grunnboksbladet til den "tjenende" eiendommen. Forutsatt at avtalen er i samsvar med eierseksjonsloven, kan den tinglyses som en heftelse på en eller flere seksjoner når det inngås avtaler seksjonseierne imellom. Eksklusive bruksretter i utearealer som skal gjelde for mer enn 10 år, må være oppmålt iht. matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e) og matrikkelforskriften § 35, sammenholdt med matrikkelloven § 12 og Kommunal- og moderniseringsdepartementets kommentarer til matrikkelforskriften § 30 (PDF). 

Tilsvarende avtaler om bruksrett for en eller flere sameiere på fellesarealet blir ikke godtatt til tinglysing. Bruksrettsendringer i fellesarealene skal bestemmes i vedtekter eller ved reseksjonering. Se LB-2014-50039, der en avtale om eksklusiv og evigvarende bruksrett til del av takterrasse for en annen sameier ble nektet tinglyst. Dette er imidlertid ikke til hinder for at sameiet kan tinglyse avtaler om bruksrett til fordel for utenforstående rettighetshavere på fellesarealet. Les mer om dette i kapittel 12.3. problemstilling nr. 2.


Problemstilling nr. 2

Hvem skal signere dokumenter for tinglysing som berører fellesarealene eller hele den seksjonerte eiendommen? Styret eller alle seksjonseierne?

Hovedregelen i tinglysingsloven § 13 er at dokumenter som inneholder frivillige rettsstiftelser må være underskrevet av hjemmelshaver til den eiendommen det gjelder. I en seksjonert eiendom er alle seksjonseierne hjemmelshavere med en ideell sameieandel hver, og dokumenter som skal tinglyses som heftelse knyttet til fellesareal må i utgangspunktet undertegnes av alle. 

I tinglysingsloven § 13 sjette ledd er det imidlertid gitt et særskilt grunnlag for styret til å kunne representere sameiet ved tinglysing av dokumenter som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, i samsvar med eierseksjonsloven § 60 første ledd. Dette gjelder blant annet gjennomføringen av vedtak truffet av årsmøtet eller styret, og rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig, jf. eierseksjonsloven § 60. Etter alminnelig fullmaktslære godtar vi også bruk av fullmakt fra styret der de representerer sameiet i samsvar med eierseksjonsloven § 60 første ledd. Tinglysingsloven § 12 setter skranker for hva som kan tinglyses, og § 13 sjette ledd innebærer ingen utvidelse i forhold til denne bestemmelsen.

Overdragelse og servitutter

Dokumenter som skal tinglyses som et ledd i gjennomføringen av et vedtak som er truffet i årsmøtet eller av styret, kan undertegnes av styret alene, eventuelt av to eller flere styremedlemmer som signaturberettigede dersom dette er fastsatt i vedtektene. Dette kan eksempelvis gjelde vedtak om å selge deler av fellesarealet, eller å overføre grunnbokshjemmel til fradelte eller nye bruksenheter, eller å gi en utenforstående veirett eller rett til å legge vann- og kloakkrør i grunnen.

Det tinglyste dokumentet kan kun berøre fellesarealet, eller fradelte eller nye bruksenheter fra fellesareal. Dersom heftelsen også berører en bestemt seksjon, for eksempel en gangrett over en hage som er utlagt som tilleggsdel, må også seksjonseieren gi sitt samtykke.

Pant

Styret kan representere sameiet ved pantsettelse som gjelder eiendom som er fradelt fra fellesareal, eller nye bruksenheter som er opprettet fra fellesareal.

Utvidet panterett for sameiernes forpliktelser

Eierseksjonsloven § 31 første ledd hjemler legalpanterett for krav mot sameierne som følger av sameieforholdet. Dersom sameiet ønsker en mer omfattende panterett, må dette vedtektsfestes og tinglyses ved utfylling av vanlig pantedokument. Pantedokumentet må signeres av hjemmelshaverne til alle berørte seksjoner i henhold til hovedregelen i tinglysingsloven § 13, jf. eierseksjonsloven § 31 tredje ledd.


Problemstilling nr. 3

Vil en tinglyst urådighetserklæring i en seksjon hindre tinglysing av en erklæring som omhandler disponering av eierseksjonssameiets fellesarealer mm, når sameiets styre har underskrevet erklæringen, men urådighetsinnehaveren ikke har samtykket?

Nei, tinglyst urådighet i enkeltstående seksjoner hindrer ikke sameiets styre å disponere over eiendommen når det gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, jf. eierseksjonsloven § 60 og tinglysingsloven § 13 sjette ledd.

Men dersom urådigheten hefter i hele eiendommen, det vil si alle seksjonene, som en gjennomgående rettighet, må urådighetsinnehaveren samtykke på vanlig måte.
 

Til toppen