Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

12.2 Reseksjonering

Problemstilling nr. 1

Foreligger det dokumentavgiftspliktig hjemmelsovergang ved endring av seksjoners størrelse ved reseksjonering?

Det fremgår av dokumentavgiftsloven §§ 7 og 1, samt Stortingets dokumentavgiftsvedtak § 1 første ledd at dokumentavgift skal betales ved hjemmelsoverføring av fast eiendom. Det er en etablert forståelse at det med hjemmelsovergang i denne sammenheng menes overføring av grunnbokhjemmel til en eiendoms eiendomsrett, eller overføring av grunnbokhjemmel til en eiendoms festerett, når eiendommen er bebygget og festeren er eier av bebyggelsen. Det følger av dette at dokumentavgift ikke påløper ved for eksempel overføring av grunnbokhjemmel til en bruksrett som ikke knytter seg til noen overføring av eiendomsrett til bygningsmasse.

Dokumentavgift representerer en tyngende forpliktelse for dem som skal betale avgiften. Det følger av legalitetsprinsippet at slik avgift ikke kan pålegges publikum uten en klar forankring i formell lov.

En seksjon er navnet på en sameieandel. Til denne sameieandelen ligger det som regel en eksklusiv bruksrett, jf. legaldefinisjonen i eierseksjonsloven § 4 bokstav a. En rendyrket overføring av bruksrett til arealer i et eierseksjonssameie er ingen hjemmelsoverføring som vil utløse dokumentavgift. Dersom en seksjon får en høyere sameiebrøk, gjerne i kombinasjon med større bruksareal, vil dokumentavgift kunne bli utløst ved tinglysing. Dokumentavgift er således kun et tema i de tilfeller en seksjon får en høyere sameiebrøk. Dokumentavgift er ikke et tema dersom en bruksenhet tilføres arealer, forutsatt at sameiebrøken ikke endres.


Problemstilling nr. 2

Hvem skal skrive under på reseksjoneringen, og i hvilke tilfeller må panthaverne samtykke?

Søknad om reseksjonering fremsettes for kommunen, og kommunen sender melding til tinglysing sammen med nødvendige vedlegg. Kommunen har et selvstendig ansvar for å påse at reseksjoneringen er i tråd med eierseksjonslovens bestemmelser, kommunens planverk og matrikkellovens regler. 

Reseksjoneringen kan innebære en eller flere av nedenstående endringer, gjerne i kombinasjon, jf. eierseksjonsloven § 20 og § 21. I den grad det gjøres fysiske endringer i en eller flere seksjoner, skal plantegning som illustrerer den vedtatte endringen legges ved. Hvis det gjøres endringer i tilleggsdel i grunn skal det også legges ved utskrift fra matrikkelkartet som viser at det er avholdt oppmålingsforretning, jf. matrikkelloven § 6 første ledd e). 

Nedenfor gis en skjematisk fremstilling av de feltene som tinglysingsmyndigheten skal kontrollere ved forskjellige typer reseksjonering. Skjemaet er ikke utfyllende, og flere situasjoner kan tenkes. Det presisereres også at en enkelt reseksjonering kan omfatte kombinasjoner av flere av typetilfellene som er listet opp i skjemaet. Følgelig kan det stilles ulike krav til samtykke for de enkelte endringene i en og samme reseksjonering. Eksempelvis vil det ved en reseksjonering hvor tidligere fellesareal omgjøres til nye seksjoner som utgangspunkt være nødvendig med samtykke fra årsmøtet. Dersom noen av seksjonene samtidig endrer sameiebrøk utover det etableringen av de nye seksjonene tilsier, og uten at det skjer fysiske endringer, vil det være nødvendig med samtykke fra de berørte seksjonseierne.

Skjemaet er kun ment som veiledning for saksbehandlere i tinglysingen/ Eiendomsdivisjonen, og må ikke forveksles med seksjonseieres lojalitetsansvar overfor panthavere og kommunens kontrolloppgaver.

Type reseksjonering

(felt 5)

Søknaden må fremsettes av

(felt 8)

Samtykke er nødvendig fra

(felt 12/vedlegg)

Panthavernes samtykke er nødvendig

(felt 9 g)

En seksjon deles i flere

Sameiet består av kun boligseksjoner

§ 20

Hjemmelshaver Årsmøtet, dersom stemmetallet økes.(§ 49 andre ledd e)

Ja (løs erkl.)

En seksjon deles i flere

Sameiet består av både bolig- og næringsseksjoner

§ 20

Hjemmelshaver

Ingen, med mindre det er fastsatt i vedtektene

(det samlede stemmetallet øker ikke, jf. § 52 første ledd andre punktum)

Ja (løs erkl.)

To eller flere seksjoner slås sammen

§ 20

Berørte hjemmelshavere
(seksjonene kan ha forskjellige hjemmelshavere)
Ingen

Ja (løs erkl.)
Men det er ikke behov for prioritetsavklaringer.

 

Areal/volum i seksjon overføres til en annen seksjon

§ 20

Berørte hjemmelshavere Ingen Ja (løs erkl.) fra panthaverne i den seksjonen som blir mindre.

Del av seksjon overføres til fellesareal
(mindre arealer, v/ oppdeling/samme-slåing/bytte)

§ 20

Berørte hjemmelshavere Styret
(§ 20 andre ledd første punktum)
Ja (løs erkl.)

Seksjon avgir areal til fellesareal
(større arealer)

§ 21

Styret Berørte hjemmelshavere Ja (løs erkl.)

Ny(e) seksjon(er) opprettes av tidligere fellesareal

§ 21

Styret Årsmøtet
(§ 49 andre ledd b)

Nei

Gjennomgående pant overføres. Se kap. 12.2 nr. 3

Seksjon mottar areal/volum fra fellesareal

§ 21

Styret Årsmøtet
(§ 49 andre ledd b)
+
Berørte hjemmelshavere
Nei

Eierbrøken endres - to eller flere seksjoner
(ikke alle)

§ 21

Styret

Berørte hjemmelshavere

Hvis boligseksjon:
samtykke fra ektefelle/reg. partner til seksjon som får lavere brøk

Nei

Eierbrøken endres - alle seksjoner

(ingen fysiske endringer)

§ 21

Styret

Årsmøtet
(§ 49)

+

Tilslutning fra samtlige sameiere

Nei

Endring av formål

§ 21

Hjemmelshaver

Endring fra bolig til næring:
samtykke fra ektefelle/reg. partner

Årsmøtet
(§ 49 andre ledd d)
Ja (løs erkl.)

Seksjon utgår for å bli fellesareal

§ 21

Styret

Årsmøtet 
(§ 49)
+
Berørte hjemmelshavere

Hvis boligseksjon:
samtykke fra ektefelle/reg. partner

Seksjonen må være fri for heftelser

Oppheving/sletting av seksjonering

Samtlige hjemmelshavere Ingen

Ja

Se kap. 12.4 problemstilling nr. 4

 


Problemstilling nr. 3

Ved opprettelse av flere nye seksjoner ved reseksjonering, hvem vil stå som hjemmelshaver til de nye seksjonene, og hvilke heftelser følger med over på de nye seksjonene?

Ved reseksjonering kan det på forskjellige måter opprettes nye seksjoner, jf. eierseksjonsloven § 20 og § 21. Det er vanskelig å gi en uttømmende oversikt over typetilfellene, men her er noen eksempler.

En seksjon deles i to eller flere

Hvis en seksjon deles i to eller flere vil hjemmelsforholdet i grunnboken bestå, slik at den/de som hadde hjemmel til den opprinnelige seksjonen også får hjemmel til den/de nye seksjonene. Dette gjelder også hvis det opprettes en ny seksjon fra en tilleggsdel til en seksjon. 

Det må fremgå av søknaden hva som skal være de respektive seksjonenes eierbrøk etter reseksjoneringen.

Pant og andre heftelser i seksjonen som deles følger med over på den/de nye seksjonene. Panthavere må likevel samtykke til reseksjoneringen, ettersom oppdelingen kan ha betydning for verdien av panteobjektet, jf. eierseksjonsloven § 20 fjerde ledd. Samtykke kan gis på løs erklæring. Se kapittel 12.2 problemstilling 2

Nye seksjoner opprettes på fellesareal

Når nye seksjoner opprettes på fellesarealet, vil alle sameierne bli ført opp som hjemmelshavere til de nye seksjonene i samsvar med sameiebrøken. Det er sameierne i fellesskap som disponerer over eiendommen, men styret kan i mange tilfeller representere sameierne, jf. eierseksjonsloven § 60 og tinglysingsloven § 13 siste ledd. Les mer om dette i kapittel 12.3 problemstilling nr. 2

Pant som er tinglyst i de eksisterende seksjonene blir som hovedregel ikke overført til nyetablerte seksjoner som er opprettet på tidligere fellesareal. Det stilles heller ikke krav om panthavernes samtykke til reseksjoneringen. Dette er omtalt i forarbeidene til tidligere eierseksjonslov, Ot.prp.nr.33 (1995-1996) s. 42, hvor det legges vekt på at et vedtak om å etablere nye seksjoner fra et fellesareal kan fattes av et flertall i sameiet. Dette betyr at ingen av sameierne kan motsette seg sameiermøtets vedtak, og det kan derfor ikke kreves samtykke fra panthaver i større utstrekning enn det kreves fra eieren selv. Dessuten vil reseksjoneringen i de fleste tilfeller få liten eller ingen betydning for panthaverne, selv om sameiebrøken til alle seksjoner endres som en følge av utbyggingen, jf. prinsippet uttrykt i panteloven § 1-11 første ledd. 

"Gjennomgående pant", typisk byggelånspant og prosjektmeglers sikringspant, må alltid overføres. Dette er pant som vanligvis er tinglyst før seksjoneringen, evt. på alle seksjoner like etter seksjoneringen, og som hefter eller har heftet i hele eiendommen.


Problemstilling nr. 4

Hvordan kan et eierseksjonssameie reseksjoneres når opprinnelig bebyggelse er totalskadet i brann eller lignende?

I tilfeller der bygningsmassen på en seksjonert eiendom blir totalskadet og skal erstattes av ny(e) bygning(er), kan reseksjoneringen foregå ved å sende inn nye tegninger av bebyggelsen. Opprinnelige seksjonseiere kan beholde sine seksjonsnumre, og panteheftelser kan videreføres. Tinglysing av en slik reseksjonering krever samtykke fra panthaverne.

Det er ikke krav til at ny bygningsmasse skal være lik eller tilnærmet lik den opprinnelige.
 

Til toppen