Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

12.1 Seksjonering

Problemstilling nr. 1

Ved opprettelse av tilleggsdel i grunn for eierseksjoner krever matrikkelloven § 6 at det holdes oppmålingsforretning. Hvilken dokumentasjon skal kommunen sende inn for å dokumentere at utearealer er oppmålt og kartfestet?

Når en eiendom seksjoneres eller reseksjoneres, og en eller flere av seksjonene skal ha eksklusiv bruksrett til uteareal, krever matrikkelloven § 6 at utearealet måles opp og kartfestes i en oppmålingsforretning. 

Når kommunen sender melding til tinglysing om seksjonering eller reseksjonering som omfatter tilleggsdeler i grunn, skal de også dokumentere at oppmålingsforretningen er holdt og at arealene er kartfestet. Dette skal gjøres ved å legge ved en utskrift av matrikkelkartet over eiendommen. 

I noen tilfeller kan kommunen vedta å utsette gjennomføringen av oppmålingsforretningen, jf. matrikkelloven § 6 andre ledd. I slike tilfeller skal grensene fastsettes så nøyaktig som mulig og føres i matrikkelen, jf. matrikkelforskriften § 25. Utskrift av matrikkelkartet vil også i slike tilfeller være det nødvendige vedlegget for å dokumentere at matrikkelenheten er opprettet uten fullført oppmålingsforretning. 

Dette er også beskrevet i vedlegg til føringsinstruks for matrikkelen, tilgjengelig fra matrikkelavdelingens nettside.


Problemstilling nr. 2

Kan en eiendom som har festenummer under seg begjæres seksjonert?

Nei, det lar seg ikke gjøre. En seksjonering vil omfatte hele grunnen til eiendommen, og vil da komme i konflikt med allerede eksisterende festenummer. Festetomter under eiendommen må derfor først fradeles og gis eget bruksnummer før den resterende delen av grunneiendommen kan seksjoneres.

Dette må ikke forveksles med muligheten til å seksjonere bygning på festet grunn. Det er ingen formelle hinder for å seksjonere bygning på festet grunn. Se også problemstilling nr. 3 i kapittel 11.2 om innløsing i slike tilfeller.


Problemstilling nr. 3

Etter første gangs seksjonering av en eiendom i sameie vil alle sameierne få grunnbokshjemmel til alle seksjonene. Hvordan kan man endre hjemmelsforholdene slik at hver sameier får hjemmel til sin seksjon?

Hjemmel

Ved seksjonering blir det etablert nye grunnboksblader for hver enkelt eierseksjon. Disse erstatter eiendommens tidligere grunnboksblad. Hver eierseksjon representerer en ideell sameieandel i eiendommen, med en tilknyttet enerett til bruk av en bestemt bruksenhet i eiendommen, jf. eierseksjonsloven § 4 bokstav a. 

Den eller de som hadde grunnbokshjemmelen på seksjoneringstidspunktet, vil etter seksjoneringen være oppført som hjemmelshavere på alle de nyetablerte seksjonene. Hvis eiendommen allerede før seksjoneringen var eid av flere sammen, er det som regel ønskelig å endre hjemmelsforholdene etter seksjoneringen, slik at sameierne får hjemmel til hver sin seksjon. Dette kan enten gjøres ved at sameierne påfører opplysninger om hvilken bruksenhet som hører til den enkelte sameieandel i seksjoneringssøknadens felt 5, eller ved at sameierne fyller ut vårt veiledende skjema "Fordeling av sameieandeler ved seksjonering". Hvis derimot en sameier skal overta en eierseksjon som utgjør en større ideell andel av eierseksjonssameiet enn det vedkommende hadde før seksjoneringen, skjer det en hjemmelsovergang. Da må det sendes inn skjøte. Skjemaet eller skjøtet bør sendes inn sammen med melding til tinglysing og seksjoneringsvedtaket fra kommunen, eller innen rimelig tid etter seksjoneringen.

Dokumentavgift

Når sameierne innveksler tidligere ideelle sameieandeler i eiendommen med eierseksjoner, jf. avsnittet over, skjer det som regel ingen hjemmelsovergang til eiendommen. Hjemmelsforholdet til eiendommen vil normalt være uendret, og det skal da ikke beregnes dokumentavgift.

Dokumentavgiftsfritaket skal bedømmes etter samme regelsett som for oppløsning av sameie. Dette følger av føringer fra Skattedirektoratet i årsrundskrivet om dokumentavgift kapittel 3.10 siste avsnitt. Det innebærer at fordelingen av seksjoner må skje samtidig for samtlige seksjoner i sameiet.

Dersom en person får tildelt en seksjon som representerer en større sameieandel i eiendommen enn det vedkommende hadde før seksjoneringen, skal det beregnes dokumentavgift av differansen.


Problemstilling nr. 4

Må grunneier samtykke til seksjonering av bygning på festet grunn når det i festekontrakten er tatt forbehold om grunneiers samtykke til overføring av festeretten?

Som utgangspunkt kan ikke grunneieren motsette seg at den bortfestede eiendommen seksjoneres. Seksjoneringen i seg selv medfører ikke at festeretten overføres. Ved senere overdragelser av de enkelte seksjonene vil det imidlertid bli partiell overdragelse av festeretten, og grunneieren må da samtykke på vanlig måte i tråd med det som er avtalt i festekontrakten, jf. tomtefesteloven § 17.
 

Til toppen