Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

11.1 Tinglyse festerett

Problemstilling nr. 1

Hvilke dokumenter skal sendes inn ved tinglysing av festekontrakt, hvor bygning er oppført i tiden mellom inngåelse og tinglysing av festekontrakten?
Kreves det at skjøte på bebyggelsen tinglyses likt som ny festekontrakt?

Av tinglysingsloven § 15 fremgår det at den som har grunnbokshjemmel til en eiendom også har grunnbokshjemmel til bygninger som blir oppført på eiendommen med mindre grunnboken utpeker noen andre til eier av disse. Som hovedregel skal tinglysingsmyndigheten derfor kreve skjøte på bebyggelsen som er signert av hjemmelshaver/grunneier. Dette er stadfestet i Høyesteretts dom Rt. 2005 s. 1647. 

I henhold til langvarig tinglysingspraksis gjøres det imidlertid ett unntak fra denne hovedregelen. Dersom dagens fester er den samme personen som opprinnelig inngikk festekontrakt med grunneieren, og som nå ønsker å tinglyse sin festerett for første gang, er det ikke nødvendig å sende inn skjøte sammen med festekontrakten. Det er en forutsetning at dagens grunneier har signert festekontrakten, enten på tidspunktet for kontraktsinngåelse, eller ved en senere påtegning, iht. tinglysingsloven § 13. Verdien av festeretten og tomtens påstående bygninger skal påføres festekontrakten eller oppgis i et vedlegg som grunnlag for dokumentavgiftsberegningen. Det henvises til LB-2007-167696, hvor Borgarting lagmannsrett stadfestet tinglysingsmyndighetens avgjørelse om å kreve avgiftsgrunnlaget oppgitt i disse tilfellene. 

I tilfeller hvor opprinnelig fester er død, og festekontrakten ikke er tinglyst, overføres grunnbokshjemmelen direkte til arvingene. Dette anses ikke for å være noen transport. Slik overføring skjer ved at hjemmelserklæring fylles ut, festekontrakten vedlegges, og forsendelsen tinglyses samlet. 

Dersom opprinnelig fester i henhold til eksisterende ikke-tinglyste festekontrakt har overdratt sin festerett til ny fester, må det skje en transport av festekontrakten fra opprinnelig fester til ny fester. Hvis nåværende fester ønsker å tinglyse sin festerett med tilhørende bebyggelse, må man falle tilbake på hovedregelen, hvor det kreves at skjøte sendes inn med signatur av hjemmelshaver/grunneier. Dette kan gjøres ved å sende inn festekontrakten med transportpåtegning(er), og et skjøte som overfører bebyggelsen fra grunneier til nåværende fester. Dokumentavgiftsgrunnlaget for bebyggelsen må påføres skjøtet. Dersom opprinnelig bortfester fortsatt er hjemmelshaver til grunnen, kan alternativt festekontrakten til første fester tinglyses, og transportrekken dokumenteres med skjøter gjennom alle ledd, fra opprinnelig fester til nåværende fester. Dersom det er flere skjøter i en slik transportrekke, vil de bli tinglyst som ett dokument, med ett tinglysingsgebyr. Dokumentavgiftsgrunnlaget må påføres i siste skjøtet, og settes til dagens markedsverdi av bebyggelsen. 

Nedenfor gis en skjematisk oversikt over noen typetilfeller og hva som skal sendes inn i de enkelte tilfellene. I alle tilfeller må man huske å undersøke konsesjonsforholdene.

Stikkord

Typetilfeller Hva må sendes inn
Samme parter
  • Opprinnelig fester er fortsatt fester i dag,
    og
  • Opprinnelig bortfester har fortsatt grunnbokshjemmel

Festekontrakten.

Dokumentavgiftsgrunnlag skrives på kontrakten eller i brev/løs erklæring.

Ny bortfester
  • Opprinnelig fester er fortsatt fester i dag,
    og
  • Det er en ny bortfester/hjemmelshaver til grunnen.

Festekontrakten, med påtegning fra ny hjemmelshaver/bortfester.

Dokumentavgiftsgrunnlag skrives på kontrakten eller i brev/løs erklæring.

Ny fester
  • Dagens fester har fått tiltransportert festeretten med tilhørende bygning av tidligere fester.

Festekontrakt og skjøte(r) som er signert av hjemmelshaver/bortfester, samt tidligere fester(e).

Dokumentavgiftsgrunnlag skrives på skjøtet.

Festeretten arves, samme bortfester
  • Opprinnelig fester er død, og dagens festere er arvinger etter opprinnelig fester,
    og
  • Opprinnelig bortfester har fortsatt grunnbokshjemmel.

Festekontrakt, hjemmelserklæring og skifteattest.

Dokumentavgiftsgrunnlag skrives på hjemmelserklæringen.

Festeretten arves, ny bortfester
  • Opprinnelig fester er død, og dagens festere er arvinger etter opprinnelig fester,
    og
  • Det er en ny bortfester/ hjemmelshaver til grunnen.

Festekontrakten med påtegning fra ny hjemmelshaver/bortfester, hjemmelserklæring og skifteattest.

Dokumentavgiftsgrunnlag skrives på hjemmelserklæringen.


Problemstilling nr. 2

Skal tinglysingsmyndigheten ved nye festekontrakter knyttet til realsameie kreve en felles festekontrakt for realsameiet?

Ved opprettelse av nye realsameier på festet grunn skal tinglysingsmyndigheten kreve en felles festekontrakt for realsameiet for alle festerne. Som fester i en slik festekontrakt kan for eksempel være: "Den til enhver tid fester av boligeiendom på felt XX". Festekontrakten må tinglyses samtidig med at første boligtomt (hovedeiendom) blir festet bort.


Problemstilling nr. 3

En festekontrakt som skal gjelde først om for eksempel 3 måneder, kommer inn til tinglysing. Dersom festekontrakten tinglyses, vil eiendommen i grunnboken være bortfestet før festekontrakten trer i kraft mellom bortfester og fester. Kan festekontrakten tinglyses?

En slik festekontrakt kan tinglyses på vanlig måte. Betingelsen om at kontrakten først trer i kraft på et senere tidspunkt vil bli ekstrahert i grunnboken, og det gis dermed publisitet om at kontrakten foreløpig ikke er i kraft.


Problemstilling nr. 4

Kan det tas pant i en festekontrakt som er tinglyst før den trer i kraft mellom partene?

Ja, panteretten vil knytte seg til rettigheten etter dokumentet (festekontrakten), og betingelsen om fremtidig ikrafttredelse er ikke til hinder for at panteretten tinglyses. Det samme gjelder for tinglysing av andre rettigheter i festeretten.


Problemstilling nr. 5

Kan vi kreve oppmålingsforretning på allerede etablerte festeforhold, der gamle festeavtaler er tinglyst som rettighet/leieavtale/ skjøte på bygning på hovedbruket?

Når festearealet ikke har sitt eget grunnboksblad, så er det en meget utilfredsstillende situasjon for rettighetshaver. Denne type grunnboksføring gir også en svært uklar grunnbok.

Matrikkelloven gir i dag ikke hjemmel til å kreve matrikulering av disse festeforholdene, og tinglysingsmyndigheten kan derfor ikke stille et slikt krav. Ved transport av festeforholdet må dette tinglyses som en alminnelig transport av rettighet. Vi anbefaler imidlertid partene å sørge for oppmåling, matrikulering og tinglysing av disse festeforholdene for å klargjøre rettighetsforholdet. 

Når matrikkelloven § 7 trer i kraft vil det bli matrikuleringsplikt på disse festeeiendommene for å få tinglyst hjemmelsendring. Det er i dag ikke kjent når denne bestemmelsen vil tre i kraft.


Problemstilling nr. 6

Hvilke tinglysingsmessige fremgangsmåter kan benyttes når det skal tinglyses en ny festekontrakt på en festeeiendom, eller nye vilkår i en eksisterende festekontrakt?

I noen tilfeller kan det på grunn av endrede forhold være aktuelt å tinglyse en ny festekontrakt på en festeeiendom, eller å endre vilkårene i en eksisterende kontrakt. Dette kan være aktuelt både mellom eksisterende grunneier og fester, eller når festeeiendommen skal overføres til ny fester. 

Ny festekontrakt eller endrede vilkår?

En festekontrakt er en privatrettslig regulering av forholdet mellom grunneieren og festeren. Tinglysingsmyndigheten skal legge til grunn partenes forutsetninger, og vi må bygge på de innsendte dokumentene. Utgangspunktet er at en ny utfylt festekontrakt innebærer en begjæring om tinglysing av en i sin helhet ny festekontrakt på festeeiendommen. Vi må da tinglyse kontrakten i samsvar med fremgangsmåten for tinglysing av ny kontrakt. I motsatt fall kan partene uttrykkelig ha fastsatt at det innsendte dokumentet skal tinglyses som nye eller endrede vilkår i den eksisterende festekontrakten.

Dersom det innsendte dokumentet ikke gir klart svar på partenes forutsetninger, må saken returneres med krav om at innsender klargjør om dokumentet skal tinglyses som ny kontrakt eller som endrede vilkår til den eksisterende kontrakten. 

Fremgangsmåte - ny festekontrakt

Ved tinglysing av ny festekontrakt må følgende forutsetninger eller vilkår være oppfylt:

  • Eventuelle heftelser i den eksisterende festekontrakten må frafalles i denne eller slettes av rettighetshaverne.
  • Eksisterende festekontrakt slettes, og ny kontrakt tinglyses på festeeiendommen.
  • Eventuelle heftelser som er frafalt i den gamle festeretten og som skal videreføres i den nye tinglyses på nytt i den nye festeretten med festers samtykke.
  • Alle dokumentene kommer samtidig til tinglysing og tinglyses samme dag for at eventuelle panthaveres og andre rettighetshaveres rettigheter ikke skal være uten rettsvern mens tinglysingen foregår.

Fremgangsmåte - nye eller endrede vilkår

Ved tinglysing av nye eller endrede vilkår vil den eksisterende festeretten bestå, og de nye vilkårene vil ikke innvirke på allerede tinglyste heftelser. Dokumentet tinglyses som en påtegning på den tidligere tinglyste festekontrakten.


Problemstilling nr. 7

Må standardisert festekontrakt benyttes for å tinglyse alle festeforhold i grunnboken?

Det klare utgangspunktet er at et hvert festeforhold må skrives på standardisert skjema for å tinglyses. Dette følger av tinglysingsforskriften § 2. Dette gjelder fullt ut for festekontrakter som gjelder feste til bolig eller fritidsbolig. Kravet om standardisert festekontrakt vil også gjelde for næringsfeste som faller inn under tomtefesteloven, det vil si der hovedformålet er "leige av grunn til hus". Eksempelvis vil avtale om leie av grunn til oppføring og drift av kraftstasjon kreve tinglysing av standardisert festekontrakt. 

For festeforhold som faller utenfor tomtefesteloven, er det etter gjeldende praksis ikke stilt absolutt krav om standardisert blankett. Bakgrunnen for det er at slike festeforhold gjerne er en del av et større avtalekompleks. Det avgjørende for slike festeforhold er likevel at festeforholdet er så klart formulert i dokumentet at det er utvilsomt hvem som er rettighetshaver(e) og hvordan det skal føres i grunnboken, jf. tinglysingsforskriften § 4. Tilfeller som faller utenfor tomtefesteloven vil være festeforhold der hovedformålet med avtalen ikke er feste til hus på tomten, men til andre installasjoner eller anlegg, for eksempel feste av areal til skianlegg.


Problemstilling nr. 8

Kan en ny festekontrakt, utformet på dagens standardskjema, tinglyses med henvisning til en tidligere ikke-tinglyst festekontrakt?

Ja, det er ikke til hinder for å tinglyse festekontrakten at den henviser til, og erstatter, en tidligere ikke-tinglyst kontrakt. Vi vil tinglyse kontrakten med de opplysninger som blir gitt om inngåelsestid og festetid. Dersom angitt inngåelsestid er langt tilbake i tid, kan det oppstå spørsmål om hvilken tomtefestelov som gjelder for festeforholdet. Men dette er et materiellrettslig spørsmål mellom partene, og er ikke til hinder for å tinglyse kontrakten.


Problemstilling nr. 9

I hvilken utstrekning kan det godtas forlengelse og endringer i gammel festeavtale uten at de nye vilkårene er i strid med tomtefestelovens regler for "nye avtaler"?

("Gammel festeavtale" er festeavtaler trådt i kraft før det gjaldt noe samlet lovgivning, 01.01.1976, og avtaler trådt i kraft i perioden for den første tomtefesteloven, 01.01.1976-01.01.2002. "Nye avtaler" er festeavtaler trådt i kraft etter ny tomtefestelov, 01.01.2002.)

Vi må skille mellom festeavtaler som er utløpt på tid og der det skjer endringer/forlengelse mens avtaleforholdet løper. Se side 5 i LB-2009-158201.

Etter utløp av eldre festeavtaler for bo- og fritidsformål kan fester ensidig kreve innløsning eller fortsette festeforholdet på «samme vilkår». Det er gjort positivt unntak fra «samme vilkår» for festetid (§7) og festeleie (§15) i tomtefesteloven § 33. Det kan således ikke avtales en begrensning i festetiden når festeforholdet forlenges.

Dersom det skjer en forlengelse og/eller annen endring i festeavtalen mens den fortsatt løper, må alle de ufravikelige reglene i gjeldende tomtefestelov overholdes, jf tomtefesteloven § 2 andre ledd og rettspraksis.

Vi må før tinglysing kontrollere innholdet i avtaleforlengelsen og eventuelt nekte med hjemmel i tinglysingsloven § 8 dersom innholdet bryter med ufravikelige bestemmelser i tomtefesteloven, slik som §§ 7 (festetid) første ledd og 32 (rett til innløsning).
 

Til toppen