Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

9.2 Sletting ex officio

Problemstilling nr. 1

Når kan fremgangsmåten for sletting hjemlet i tinglysingsloven § 31 benyttes?

Ex officio betyr "av eget initiativ".

Sletting ex officio kan således oversettes som sletting av eget tiltak, og er hjemlet i tinglysingsloven § 31.

Virkningen av tinglysing, etablering av rettsvern, som nevnt i §§ 20-23, faller bort når visse frister utløper. Det er således bare det særlige rettsvern som tinglysingen gir som faller bort, heftelsene i seg selv kan fremdeles bestå. Om heftelsen faller bort vil avhenge av de alminnelige foreldelsesreglene, og er ikke et forhold tinglysingsmyndigheten skal kontrollere da foreldelsesfristene og tinglysingsfristene løper hver for seg. 

Det er viktig å være klar over at virkningen av tinglysingen faller bort i det øyeblikk fristen utløper, uten hensyn til at heftelsen faktisk er slettet fra grunnboken. 

Etter tingl. § 31 første ledd kan en heftelse slettes ex officio når virkningen av tinglysingen er falt bort. Tidspunktet for når virkningen skal sies å ha falt bort er hjemlet i tinglysingsloven §§ 28-30. 

§§ 28-31 handler om de tilfeller da en slettelse finner sted uten noen tinglysing av beviset, mens den ordinære slettebestemmelsen i § 32 handler om det tilfelle da det tinglyses bevis for at en heftelse er bortfalt (avlysing). 

Tinglysingsloven § 28 første ledd - 30 års fristen

Denne bestemmelsen gjelder heftelser som ikke skal hvile på eiendommen for alltid. Bestemmelsen gjelder i utgangspunktet alle heftelser, men er mest praktisk for pantedokumenter.

Stiftelsesgrunnlaget vil være avgjørende for om en heftelse skal hvile på eiendommen for alltid. Servitutter og festeretter som ikke er tidsbestemt kan som regel ikke slettes etter tinglysingsloven § 28, da de normalt er ment å hvile på eiendommen for alltid såfremt ikke noe annet fremgår. 

Foreldelse etter 30-års regelen forhindres ved at heftelsen blir tinglyst på ny innen fristens utløp. Begjæring om retinglysing må være tinglyst før fristens utløp, og utgangspunktet er da at heftelsen beholder samme prioritet som opprinnelig tinglyst dokument, med påtegning om retinglysing. En ny 30-års frist begynner å løpe. Dersom begjæringen om retinglysing kommer inn etter fristens utløp, mister det som utgangspunkt sin opprinnelige prioritet, og får prioritet fra retinglysingstidspunktet.

Det betyr at dersom en heftelse som ikke er ment å hvile på eiendommen for alltid er tinglyst for over 30 år siden, og ikke retinglyst innen 30-års fristen, kan den slettes fra eiendommen ex officio. 

I tinglysingsloven § 28 tredje ledd bestemmes det at tinglysing av påtegning på tidligere tinglyst dokument ikke avbryter fristen etter første ledd, med mindre påtegningen inneholder en uttrykkelig gjentagelse av rettsstiftelsen, da avbrytes fristen. Praktisk vil dette si at for eksempel påtegning om forhøyelse av pantekravet og panteutvidelser avbryter 30-års fristen. Påtegning om prioritetsvikelse, nedkvitteringer og pantefrafall avbryter derimot ikke 30-års fristen.

Det må imidlertid påpekes at pantedokumenter for eksempelvis Landkreditt, Husbanken og liknende panthavere vanligvis har lenger løpetid enn 30 år, og da kan de ikke slettes etter § 28 første ledd. Det samme gjelder for innskuddsobligasjoner så lenge det eksisterer et leieforhold knyttet til pantedokumentet. 

Tinglysingsloven § 29  første ledd - Dokument som lyder på bestemt tid eller noens levetid

Dersom et dokument lyder for en bestemt tid eller på noens levetid, gjelder ikke 30-års fristen i § 28. 

Dersom for eksempel en leiekontrakt lyder på 25 års varighet, kan denne slettes etter tingl. § 31 andre ledd ("åpenbart opphørt") når tiden er utløpt selv om det ikke har gått 30 år. Forutsetter da selvfølgelig at det ikke er rom for forlengelse eller liknende i selve dokumentet. Dokumentet bør derfor sjekkes i pantebok.

Dersom et dokument lyder på noens levetid, for eksempel en borett, kan dette slettes når det godtgjøres at vedkommende er død.

Tinglysingsloven § 29 andre ledd - Minstetid fastsatt

Denne bestemmelsen innebærer en utvidelse i forhold til 30-års regelen som er hjemlet i § 28, og gjelder i de tilfeller hvor heftelsen ikke skal hvile på eiendommen for alltid, men det er fastsatt en minstetid for dokumentets gyldighet. For eksempel, en leiekontrakt på 10 år gir rett til fornyelse.

Heftelsen kan da slettes 3 år etter utløpet av minstetiden, men aldri før det har gått 30 år.

For eksempel, er minstetiden 10 år, kan dokumentet ikke slettes før det er gått 30 år.

Er minstetiden 35 år, kan dokumentet ikke slettes før det er gått 38 år.

Bestemmelsen får bare selvstendig betydning i forhold til § 28 for dokumenter hvor minstetiden er mer enn 27 år. Da går man over 30-års fristen.

Tinglysingsloven § 29 tredje ledd - Særbestemmelse om pantedokumenter

Det kan forekomme bestemmelser om forfallstid i pantedokumenter. Pantedokumenter med bestemt forfallstid i dokumentet kan slettes når det er gått 5 år etter den tinglyste forfallstid, men aldri før det er gått 30 år. Blir typisk gjeldene for pantelån til Landbruksbanken, Husbanken og liknende, da disse har en løpetid som vanligvis er lenger enn 30 år, vanligvis 30-45 år. Obligasjonene kan altså slettes når det er gått 35-50 år siden tinglysingen, avhengig av løpetiden.

Tinglysingsloven § 30 - Utleggsforretninger

Utleggsforretninger og skifteutlegg kan slettes ex officio 5 år etter tinglysingen. Foreldelsesfristen avbrytes ved fornyet tinglysing innen fristen.

Tinglysingsloven § 31 andre ledd - "Åpenbart opphørt"

Sletting etter § 31 andre ledd tar sikte på helt klare tilfeller hvor selve heftelsen er bortfalt.

Etter rettspraksis er vilkåret "åpenbart" tolket strengt. Det kreves overveiende sannsynlighet for at heftelsen er opphørt. Dersom det er tvil om retten er bortfalt, kan den ikke slettes etter § 31 andre ledd. Registerfører skal ikke ta stilling til vanskelige tolkingsspørsmål.


Problemstilling nr. 2

Kan urådigheter med forankring i de gamle jordlovene av 1928 og 1955 slettes ex officio som "åpenbart opphørt" etter tinglysingsloven § 31 andre ledd?

Urådighetene det er snakk om er typisk registrert i grunnboken som for eksempel "Innskrenkning i eierrådighet iht. jordloven". Rådighetsbegrensningene etter 1955-loven var av midlertidig karakter, og hadde maksimal varighet på 20 år. Kapittel 12 i loven ble opphevet i 1984, og alle rådighetsbegrensninger er derfor falt bort i dag. Urådigheter etter 1928-loven falt bort 1. januar 1976, jf. den nå opphevede jordloven (1955) § 47. 

Virkningen av urådighetene med bakgrunn i de gamle jordlovene av 1928 og 1955 er i dag åpenbart opphørt, og kan slettes av tinglysingsmyndigheten av eget tiltak.


Problemstilling nr. 3

Kan en forkjøpsrett eller annen løsningsrett som er utløpt på lengstetid etter lov om løysingsrettar § 6 jf. § 23 slettes ex officio etter 1. juli 2015?

En løsningsrett, herunder en forkjøpsrett, kan ikke gjelde for mer enn 25 år. Dette følger av lov om løysingsrettar § 6. Bestemmelsen er preseptorisk (ufravikelig), og gjelder for alle avtalebasert løsningsretter som er avtalt etter loven trådte i kraft 1. juli 1995. Bestemmelsen om lengstetid gjelder også for tidligere avtalte løsningsretter, men da slik at lengstetiden tidligst utløper 20 år etter lovens ikrafttredelse, det vil si tidligst 1. juli 2015. Dette følger av overgangsbestemmelsen i lovens § 23.

Vurderingen av om løsningsretten kan slettes vil bygge på vilkåret om den "åpenbart er opphørt" etter tinglysingsloven § 31 andre ledd. Se problemstilling nr. 1 siste avsnitt. Når en løsningsrett er materielt utløpt etter lengstetidsbestemmelsen i lov om løysingsrettar § 6, vil den kunne slettes som åpenbart opphørt.

På grunn av de strenge vilkårene for sletting av eget tiltak må vi likevel gjøre en vurdering av om løsningsretten etter sin art faller inn under lengstetidsbestemmelsen. Merk at bestemmelsen om lengstetid ikke gjelder for løsningsrett som ligger til en annen eiendom, når retten gjelder grunn som er utskilt fra eiendommen som har rettigheten, eller som er egnet til å slås sammen med den, jf. lovens § 6 andre ledd bokstav a. Loven gjelder heller ikke for lovbestemte løsningsretter, jf. § 1 tredje ledd.

Gjelder tilsvarende for en løsningsrett som for eksempel er inntatt i en festekontrakt?

Lov om løysingsrettar gjelder også for løsningsretter til sameieparter i eiendom, eierseksjoner, tomtefesterett og særlig råderett over eiendom, jf. §1 andre ledd. Lengstetidsbestemmelsen i lovens § 6 er ufravikelig og vil gjelde uavhengig av dokumenttype. Slettevurderingen vil derfor være den samme også for løsningsretter i festeforhold.'


Problemstilling nr. 4

Kan en forkjøpsrett slettes ex officio dersom en eiendom er solgt og det er tinglyst skjøte til nye hjemmelshavere for mer enn seks måneder siden, jf. lov om løysingsrettar § 12?

En forkjøpsrett må etter lovens hovedregel gjøres gjeldende innen seks måneder etter at forkjøpsrettshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om de rettsforhold som utløser forkjøpsretten, jf. lov om løysingsrettar § 12. Bestemmelsen er deklaratorisk, det vil si at det er mulig å avtale avvikende frister og betingelser for forkjøpsretten.

Vurderingen av om fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er utløpt, enten etter lovens regler eller avtalefestede vilkår, blir en konkret bevisvurdering og tolkning som går lenger enn det tinglysingsmyndigheten kan behandle. Og på grunn av den strenge tolkningen av vilkåret "åpenbart opphørt" i tinglysingsloven § 31 andre ledd, vil vi ikke kunne slette forkjøpsretten bare på grunnlag av at skjøtet er tinglyst for mer enn seks måneder siden.

I slike tilfeller kan forkjøpsretten bare slettes med samtykke fra rettighetshaver, eller at det tinglyses bevis for at heftelsen er falt bort, jf. tinglysingsloven § 32 første ledd.


Problemstilling nr. 5

Kan en næringsleiekontrakt med påheftede panteretter slettes ex officio når leiekontrakten er utløpt?

Utgangspunktet for vurderingen er om leiekontrakten i seg selv er utløpt. Dette må kontrolleres mot kontraktens bestemmelser, og eventuelle bestemmelser om rett til forlengelse. Vurderingen vil normalt knytte seg mot vilkåret «åpenbart opphørt» etter tinglysingsloven § 31 andre ledd, og krever overveiende sannsynlighet for at leieforholdet er opphørt. Leietakers samtykke til sletting vil styrke vurderingen.

Dersom leiekontrakten åpenbart er utløpt, er spørsmålet om påheftede panteretter kan slettes, uten panthavers samtykke. Det følger av rettspraksis at når leiekontrakten åpenbart er opphørt, vil panteretter i leiekontrakten være gjenstandsløse og dermed også åpenbart opphørte, LE-1995-202. Panterettene kan da slettes etter tinglysingsloven § 31 andre ledd.

Denne praksisen gjelder for pantsatte næringsleiekontrakter for lokaler og bygg. Leie av grunn (tomtefeste) og boligleie er særskilt regulert, og kan ikke automatisk vurderes etter de samme kriteriene.
 

Til toppen