Skip to content

Rundskriv for Tinglysingen

8.2 Urådigheter

Problemstilling nr. 1

Hvordan skal man fortolke urådighetsklausuler hvor det fremgår at eiendommen ikke kan selges uten samtykke/godkjennelse av NN? Gjelder begrensningen også for pantsettelse?

Innledning

En urådighetserklæring kan som hovedregel utformes til å gjelde spesifikke rettshandler, typisk salg og pantsettelse. Alle andre rettshandler kan da tinglyses uten krav til samtykke fra rettighetshaveren.

Dersom urådighetserklæringen kun krever samtykke ved salg, vil imidlertid panteloven § 1-3 komme til anvendelse. Bestemmelsen sier at når en rett ikke kan avhendes, eller bare kan avhendes på visse vilkår, gjelder samme begrensning med hensyn til adgangen til å pantsette retten.

Utgangspunktet er altså at dersom samtykke må innhentes ved salg av eiendommen, gjelder dette også dersom eiendommen skal pantsettes. Andre rettigheter, som servitutter og avtaler, kan tinglyses uten samtykke.

I mange tilfeller kan det i grunnboken være innført enten at "samtykke" eller "godkjennelse" er nødvendig for å selge eiendommen. I slike tilfeller kan en slik registrering ha skjedd bevisst fordi det er forskjell mellom begrepene "samtykke" og "godkjennelse". Imidlertid kan det også være at man under registreringen har valgt de to begrepene tilfeldig, uten å tenke på at de har forskjellig betydning.

Eierseksjoner

I et eierseksjonssameie kan det være bestemt i vedtektene visse begrensninger i den enkelte sameiers rettslige rådighet, typisk at styret skal godkjenne nye eiere ved salg av seksjoner. Dette følger av eierseksjonsloven § 24 tredje ledd. En slik vedtektsfestet rådighetsbegrensning vil ofte være tinglyst sammen med seksjoneringsbegjæringen, og da gjerne kodet som urådighet i grunnboken. Dersom det er tinglyst en slik urådighet til fordel for sameiestyret, må vi ved overdragelse av seksjoner i sameiet, ha samtykke fra sameiestyret i samsvar med alminnelige signaturbestemmelser. Samtykke fra daglig leder og/eller prokurist kan også godtas. Etter fast praksis er det imidlertid lagt til grunn at slike urådigheter ikke er til hinder for pantsettelse.

Festetomter

Utgangspunktet i tomtefesteloven § 17 er at festeren fritt kan overdra festeretten, og dermed selge bygningen som står oppført på tomten med tilhørende festekontrakt til hvem han vil. Det kan imidlertid avtales i festekontrakten at bortfester skal samtykke til overføring. Bortfester kan bare nekte å samtykke til overføringen dersom det foreligger «saklig grunn». Det skal i realiteten mye til.

I henhold til panteloven § 1-3 annet ledd er det slik at det som ikke kan omsettes fritt, heller ikke kan pantsettes fritt.

Tomtefesteloven § 18 har en egen bestemmelse om pantsettelse. Utgangspunktet er at festeren har rett til å pantsette festeretten og de bygningene festeren har på tomten, så langt ikke annet følger av lovbestemmelser eller avtale om avgrensning i retten til overføring.

Slik Tinglysingsmyndigheten ser det innebærer ikke kravet til samtykke til overdragelse av festeretten fra grunneier i tomtefesteloven § 17 et salgsforbud, eller begrensninger i omsetningsadgangen, og det stanser dermed ikke pantsettelsesadgangen. Fester har derfor anledning til å pantsette festeretten uten samtykke fra grunneier, til tross for tinglyst urådighet på eiendommen.

Andre tilfeller

I andre tilfeller må man være varsom med å fortolke urådigheten på annen måte enn hva som fremkommer av ordlyden i det tinglyste dokument. Som regel skal tinglysingen ikke begi seg inn på en fortolkning, men overlate til rekvirent å bringe klarhet i forholdet. Dette innebærer at tinglyst krav til "samtykke" ved salg/overskjøting i utgangspunktet også utløser krav til samtykke ved pantsettelse, jf. panteloven § 1-3.


Problemstilling nr. 2

Hvordan bør samtykke til tinglysing utformes når det er tinglyst en urådighet?

For å tinglyse en frivillig disposisjon på en eiendom eller borettslagsandel hvor det er tinglyst en urådighet må det være gitt samtykke fra rettighetshaver til urådigheten.

Vurderingen av om samtykke er gitt beror på en skjønnsmessig bevisvurdering, jf. tinglysingsloven § 7 fjerde ledd, og utgangspunktet er at samtykket må være utformet på en slik måte at det er utvilsomt at samtykket gjelder det innsendte dokumentet/rettsstiftelsen.

For å sikre en effektiv tinglysingsprosess foretrekker vi at rettighetshaver gir samtykket, med stempel og signatur, direkte på dokumentet som skal tinglyses.

I tilfeller der det er upraktisk eller vanskelig å gi samtykke direkte på dokumentet, kan rettighetshaver utforme samtykket i en egen erklæring. Det må da gå tydelig frem av erklæringen at samtykket gjelder tinglysing av det aktuelle dokumentet på den aktuelle eiendommen/borettslagsandelen. Hvis erklæringen ikke sendes i original, må den bekreftes rett kopi.


Problemstilling nr. 3

Skal rettighetshaver til tinglyst urådighet samtykke ved tinglysing av hjemmelsendring som følge av fisjon, fusjon eller omdanning?

Tinglysing av hjemmelsendringer som følge av omorganisering som bygger på selskapsrettslige kontinuitetsbetraktninger, jf. Justisdepartementets rundskriv G 06/2005, regnes ikke som hjemmelsovergang etter tinglysingsregelverket, og vi krever ikke samtykke i slike tilfeller.

Hjemmelsoverføringer som følge av omdanninger som utelukkende bygger på skattemessig kontinuitet, og dermed får fritak for dokumentavgift etter Stortingets vedtak om dokumentavgift § 2 første ledd bokstav k, regnes derimot som ordinære hjemmelsoverføringer. Rettighetshaver til tinglyst urådighet må samtykke på vanlig måte ved tinglysing av slik hjemmelsovergang.

Se også kapittel 2.2 problemstilling nr. 3 om dokumentavgiftsfritaket.

.
 

To top