Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

13.1 Jordsameie

Problemstilling nr. 1

Hva er et jordsameie i matrikkellovens forstand?

Matrikkelloven definerer jordsameiet som et grunnareal som ligg i sameie mellom flere grunneiendommer, og der sameiepartene inngår i grunneiendommene, jf. matrikkelloven § 5 første ledd litra d).

Jordsameie er en spesiell type realsameie. Jordsameier har vanligvis oppstått ved ufullstendig garddeling eller ved at flere eiendommer har fått eiendomsrett til et område i fellesskap, og at andelene gjennom tidene har blitt knyttet til og behandlet som en del av brukene. Det kan også være mer komplisert som for eksempel ved privatisering av allmenning.

Jordsameiene eksisterer fra gammelt av, men mange er verken registrert i eiendomsregisteret matrikkelen eller i grunnboken.


Problemstilling nr. 2

Hvilken dokumentasjonen må jordskifteretten eller partene oversende tinglysingsmyndigheten for å få opprettet et grunnboksblad for et eksisterende jordsameie?

Dokumentasjon ved opprettelse av et eksisterende jordsameie

Jordsameiet må være registrert i matrikkelen før partene kan få opprettet et grunnboksblad for sameiet.

Opprettelse av grunnboksblad for et eksisterende jordsameie skal bare skje når det er krevd særskilt, jf. matrikkelloven § 24 femte ledd. Tinglysing av et jordsameie er et privatrettslig forhold, det vil derfor ikke bli produsert noen melding til tinglysing i matrikkelen ved registrering der. Kommunene skal derfor ikke sende noen melding til tinglysing.

Dokumentasjon for opprettelse av grunnboksblad for jordsameie kan komme fra de private partene, eller fra jordskifteretten.

Tinglysingsmyndigheten mottar følgende dokumentasjon: I saker som kommer fra de private partene må det være med et brev der det opplyses om følgende:

  • At den nye enheten som registreres er et jordsameie, og hvilket gnr. og bnr. det har fått i matrikkelen.
  • Oversikt som viser hvilke grunneiendommer og eierandelen (oppgis i brøk) til den enkelte grunneiendom i jordsameiet.
  • Rettskraftig avgjørelse fra jordskifteretten, hvor de har avgjort hvilke eiendommer som har andel og hvor stor denne andelen er. Hvis dette ikke foreligger må det søkes om grunnbokshjemmel etter tinglysingsloven § 38a.

Saker som kommer fra jordskifteretten:

  • Rettsutdraget som inneholder oversikt over opprettelse av eiendom, hvilke eiendommer som har andel og hvor stor denne eierandelen er (i brøk).

Oppløsing av jordsameie

Her mener vi at dette er et tema som kan inneholde så mange forskjellige problemstillinger, at vi vil anbefale at Kartverket, ved tinglysing og matrikkel, blir kontaktet i forkant. Se for øvrig kapittel 13.3.


Problemstilling nr. 3

Kan det opprettes festegrunn i et eksisterende umatrikulert jordsameie?

Det kan ikke opprettes festegrunn i et uregistrert jordsameie. Jordsameiet må først registreres i matrikkelen, deretter i grunnboken før man kan opprette festegrunn på dette arealet. Årsaken til dette er at det skal være klart fra hvilken matrikkelenhet en ny matrikkelenhet blir fradelt fra eller opprettet på, jf. matrikkelloven § 10 andre ledd.

Å opprette festegrunn i et uregistrert jordsameie ville også ha vært i strid med tinglysingsbestemmelsene om klarhet og form. På grunnboksbladet til festegrunnen ville kun hjemmelshaver til den matrikkelenheten som festegrunnen hadde blitt opprettet på kommet frem som grunneier. De andre grunneierne i sameiet ville ikke ha blitt registrert på dette grunnboksbladet.

Det vises ellers til punkt 1 i brev fra Miljøverndepartementet av 22. juni 2012.


Problemstilling nr. 4

Er det anledning til å opprette ny matrikkelenhet fra et umatrikulert jordsameie?

Miljøverndepartementet har i prinsipputtalelse av 22. juni 2012 slått fast at det som hovedregel ikke er anledning til å opprette ny matrikkelenhet fra et uregistrert jordsameie. De viser i den forbindelse til matrikkelloven § 9 som regulerer hvem som kan kreve matrikkelføring av ny matrikkelenhet. 

Bokstav a dekker hovedregelen. Den innebærer at krav om matrikulering av en ny grunneiendom må settes fram av den som har grunnbokshjemmel til jordsameiet. Ettersom det dreier seg om et sameie, må samtlige sameiere stå bak kravet dersom sameiet ikke har vedtatt at noen har fullmakt til å framsette krav på vegne av sameiet, jf. matrikkelforskriften § 23 første ledd. 

Departementet mener at eierne av et jordsameie må dokumentere sin rett ved å registrere jordsameiet i matrikkelen og grunnboken for å kunne skille ut parseller fra jordsameiet. Det må altså skje på samme måte når en reell eier av en grunneiendom må dokumentere sin eiendomsrett gjennom å skaffe seg grunnbokshjemmel for å kunne skille ut parseller fra eiendommen sin. 

Jordsameiet må således være registrert i matrikkelen og i grunnboken før det kan skilles nye enheter fra sameiet med hjemmel i bokstav a. 

Det er imidlertid noen unntak fra denne hovedregelen. Hvis noen ved dom eller ekspropriasjon har overtatt eiendomsretten til det arealet som skal bli den nye grunneiendommen, så er det tilstrekkelig grunnlag for å kreve matrikulering. Dette følger av matrikkelloven § 9 bokstav b og c. Disse bestemmelsene åpner således for å opprette ny grunneiendom ved fradeling fra jordsameie, selv om jordsameiet ikke er registrert i matrikkelen og grunnboken.

Det følger av prinsipputtalelsen at det tilsvarende gjelder innløsning av festegrunn etter matrikkelloven § 9 bokstav h. En fester kan dermed krev at festegrunnen blir opprettet som grunneiendom uten at jordsameiet er registrert. Det blir da registrert fradeling fra samtlige matrikkelenheter som har eierandel i sameiet.


Problemstilling nr. 5

I hvilke tilfeller kan det være adgang til å opprette nye jordsameier?

Det er bare i helt spesielle tilfeller det er adgang til å opprette nye jordsameier. Det er kun jordskifteretten som kan opprette nye jordsameier, og da sannsynligvis kun ved endring av eksisterende jordsameie.

Nytt realsameie opprettes med matrikkelenhetstypen grunneiendom eventuelt anleggseiendom eller festegrunn. Realtilkoblingen sikres ved at de matrikkelenhetene som skal ha eierandel i realsameiet får hjemmel. Denne type løsninger, som f.eks. er aktuell når det er behov for å etablere felles lekeplass eller parkeringsplass som sameie mellom eiendommer i et boligfelt, kan fortsatt forestås av kommunen etter de ordinære reglene for oppretting av ny grunneiendom. I de fleste tilfeller vil denne type moderne realsameier være den løsningen som er mest hensiktsmessig også når det er behov for å opprette nytt realsameie i forbindelse med jordskiftesak.
 

Til toppen