Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

1.2 Retting av feil

Problemstilling nr. 1

Kan grunnboken rettes i medhold av tinglysingsloven § 18 når en tinglyst hjemmelsovergang i ettertid kjennes ugyldig ved rettsforlik eller rettskraftig dom?

Eiendommen blir ved skjøte overført fra A til B.

Avtalen blir senere kjent ugyldig av retten, det vil si det foreligger enten rettsforlik eller rettskraftig dom som kjenner dokumentbeskrevet rettstiftelse ugyldig fra først av.

Tinglysingsloven § 18 kommer til anvendelse i et slikt til felle. Det følger av forarbeider til tinglysingsloven som er behandlet i "Tinglysingsloven med kommentarer", Austenå m fl, 9. utg. 1990 s. 157:
"Meningen med det annet alternativ: "på annen måte gjort feil", er betydelig mer uklar. Det fremgår av motivene at man her tenkte på tilfeller da et dokument er innført selv om det egentlig skulle vært avvist. Som eksempler nevnes at dokumenter er ugyldig (...) eller fordi utstederen manglet hjemmel. Her er det tale om både en ren tinglysingsfeil; dokumentet er akseptert selv om hjemmel mangler (A87-25), og en feil som skyldes manglende eller uriktig opplysninger om dokumentets tilblivelse som fører til at et ugyldig dokument blir tinglyst."

Videre følger dette av TGLA-1948-13 (Tinglysingsavgjørelser 1955, s 143 nr 4). Eidsivating lagmannsrett hadde avsagt dom hvorved et "skjøte, dat .... kjennes ugyldig og blir å slette av grunnboken". Rettelse måtte her kunne finne sted etter § 18, første ledd, idet den rettskraftige lagmannsrettsdom fastslo at skjøtet var ugyldig. (Jnr. 886-48 E.)

I Borgarting lagmannsretts kjennelse av 26.08.2008 uttales det at lovteksten ikke gir kjennetegn for hvilke feil som kan rettes. Retten anfører at det ikke er holdepunkter i lovteksten for at det bare er tinglysingsmyndighetens egne feil som kan kreves rettet etter § 18 første ledd.

Retten skriver videre at den heller ikke ved gjennomgang av lovforarbeider, tilgjengelig rettspraksis og juridisk litteratur har funnet noe grunnlag for å trekke en slik konklusjon.

På denne bakgrunn legger tinglysingsmyndigheten til grunn at siden hjemmelsovergangen fra A til B er ansett som ugyldig så skjer det ingen formell hjemmelsovergang ved tilbakeføring til A. Det som skjer er at grunnboken blir rettet slik at hjemmelsforhold blir slik det var før det ugyldige skjøtet ble tinglyst. Tilbakeskjøting av eiendommen som følge av at den første eiendomsoverdragelsen var ugyldig, skal foretas med hjemmel i tinglysingsloven § 18.

Det skal skrives et § 18 vedtak slik som det gjøres i andre rettesaker. Rekvirent i slike saker skal ikke betale gebyr eller dokumentavgift.


Problemstilling nr. 2

Hvordan rettes skjøtet når feil er gjort av rekvirent?

I tinglysingen brukes uttrykket inkuriepåtegning om fremgangsmåten for å rette feil som kunden har gjort i dokumentet. Inkuriepåtegninger er tradisjonelt brukt på skjøter hvor det har oppstått en åpenbar feil, man oppdager for eksempel at en teig med eget gnr/bnr er uteglemt. Det har da vært fast praksis at slike feil kan rettes opp, ettersom slik adgang ikke er i strid med lov eller forskrift og tilfredsstiller et praktisk behov.

Det er imidlertid ikke adgang til å be om inkuriepåtegning for å spare dokumentavgift. Tinglysingsmyndigheten skal derfor være svært varsom med å godta inkuriepåtegninger.

I en kjennelse fra Frostating lagmannsrett av 27. februar 1997, er det oppstilt noen kriterier for godkjennelse av inkuriepåtegning som følgelig også vil være av betydning for tinglysingsmyndighetens vurdering. Her heter det blant annet at man må følge en restriktiv linje, og at inkuriepåtegning er forbeholdt de helt sjeldne situasjoner, hvor inkurien er lett å konstatere og bevise, og det lett vil lede til åpenbart støtende resultater om man ikke imøtekommer anmodningen om inkuriepåtegning. I denne kjennelsen legger man også vekt på om feilen er begått av andre enn partene, for eksempel en eiendomsmegler, og det ikke har gått særlig tid fra feilen ble begått til den blir rettet opp.

Tinglysingsmyndigheten legger til grunn at følgende kriterier kan være anvendelige:

  • ikke gått særlig lang tid
  • at en kan dokumentere at det er gjort en ren feil (f.eks. ved kjøpekontrakt, bekreftelse fra kommune, ligningskontor eller annet som viser riktig faktum)
  • avgiftsgrunnlaget gjelder også den korrekte, men ikke påførte overdragelse

Disse kriterier kan være veiledende, men ikke utfyllende. Ofte vil det blant annet kunne gå lang tid før feilen oppdages, uten at dette i seg selv skal kunne være til hinder. Hvordan partene har opptrådt i forhold til tredjemann vil være et moment. For eksempel dersom samboere har fått tinglyst 50/50 hjemmel og i ettertid mener det skulle ha vært 70/30, vil man lett spørre seg om dette er reelt eller et forsøk på å unngå å betale dokumentavgift. Om partene konsekvent har lagt en 30/70 fordeling til grunn både seg i mellom (på en måte som ikke kan se ut som antedatering og produsert i anledning saken) og i forhold til for eksempel selvangivelse, kan det være mulig å godta en slik påtegning. Er det påvist at det er meglers feil, vil det også være et moment i vurderingen.

Rent praktisk bør inkuriepåtegning skje ved at man utsteder nytt skjøte for det manglende, med henvisning til det opprinnelige skjøtet med tinglysingsdato og dokumentnummer. Det må legges ved et følgebrev der man redegjør for feilen eller uteglemmelsen, og med uttrykkelig erklæring om at tillegget ikke endrer den tidligere oppgitte verdien. Skjøtet skal ellers fylles ut og signeres som ordinære skjøter, også med bevitnelse av hjemmelshavers signatur.

Panteutvidelse kan ikke skje ved inkuriepåtegning. Her blir det nytt gebyr og ny, dvs. senere, prioritet. Et alternativ til å utvide - og frafalle eksisterende pant vil være å utstede et nytt pantedokument, samtidig som det gamle slettes.

Det er registerfører eller den registerfører delegerer til som skal ta avgjørelse om inkuriepåtegning kan godtas. Saksbehandler og kundesenter må kunne gi en generell anvisning på fremgangsmåte ved inkurie uten at det er avklart med registerfører i forkant. Det kan således gis en generell redegjørelse for hva inkurie er og for hvordan en inkuriepåtegning eventuelt skal gjøres. Her er det viktig å få fram avgrensingen mot retting av grunnboken etter tinglysingslovens § 18 som gjelder feil gjort ved tinglysingen.

Det er viktig å være klar over og å passe på at det aldri skal gis noen forhåndsgaranti og at saken alltid må vurderes sammen med registerfører/jurist før det kan tas endelig stilling til om saken blir å behandle som inkurie. Slikt forbehold må tas både ved muntlige og skriftlige tilbakemeldinger.

Kravet om at konsesjonsforholdet er i orden, gjelder selv om hjemmelen skulle bli overført ved inkuriepåtegning eller i medhold av tinglysingslovens § 18.

Av nyere rettspraksis om retting ved inkuriepåtegning kan vises til:

  • Borgarting lagmannsrett - kjennelse av 29.05.2008 (LB-20089-70522)
  • Borgarting lagmannsrett - kjennelse av 26.08.2008 (LB-2008-101624)
  • Borgarting lagmannsrett - kjennelse av 04.09.2008 (LB-2008-96117)
  • Borgarting lagmannsrett - kjennelse av 09.09.2008 (LB-2008-107012)

Problemstilling nr. 3

Hvordan kan man rette feil i en seksjonering?

Vi opplever ikke sjelden at hjemmelshavere oppdager at det ikke er samsvar mellom bruksenheten (seksjonen) de faktisk bor i og seksjonsnummeret de har fått grunnbokshjemmel til. Hvordan man kan rette en slik feil, avhenger av hva feilen består i og hvordan denne har oppstått. Hver sak må derfor vurderes konkret.

Retting ved opprydning i hjemmelsforhold

Dersom det er samsvar mellom felt 3 i seksjoneringsbegjæringen og de plantegningene som ligger til grunn for seksjoneringen, legger vi til grunn at feilen har oppstått i forbindelse med utfylling av skjøtene. Slik feil må som hovedregel rettes ved ordinær overskjøting/tilbakeskjøting hvor det påløper dokumentavgift og tinglysingsgebyr etter de alminnelige reglene. Kan partene dokumentere at de hadde kjøpt en annen seksjon enn den de har fått hjemmel til, kan det imidlertid være grunnlag for å tinglyse skjøtene uten dokumentavgift slik det er beskrevet under problemstilling nr. 2 (retting ved inkuriepåtegning).

Retting ved reseksjonering

Dersom partene ikke ønsker, eller ikke finner det hensiktsmessig, å rette feilen ved hjemmelsoverføringer, kan de kreve reseksjonering etter reglene i eierseksjonsloven §§ 12 eller 13. Styret kan fremme begjæringen med tilslutning fra sameiemøtet og de berørte hjemmelshaverne. Panthaverne til de berørte hjemmelshaverne må samtykke. Det er tilstrekkelig at slikt samtykke gis på løs erklæring. Nye tegninger eller annen dokumentasjon må legges ved. Slik reseksjonering skjer ved at det blir ført en påtegning på den tinglyste seksjoneringen. Hvorvidt det påløper dokumentavgift ved tinglysingen av en slik reseksjonering, må vurderes etter de samme kriterier som retting ved inkuriepåtegning. Se over i problemstilling nr. 2.

Retting uten reseksjonering

Dersom det kan dokumenteres at feilen (feil nummerering, feil i tegninger og lignende) faktisk har skjedd ved kommunens behandling av den tinglyste seksjoneringsbegjæringen, og kommunen mener dette er en feil som kan rettes uten ny reseksjonering, kan partene fremsette begjæring om retting. Et slikt krav må ha tilslutning fra kommunen, de berørte seksjonseierne og disses panthavere. Rettingen i grunnboken skjer ved påtegning på den tinglyste seksjoneringen. Nye tegninger eller annen dokumentasjon må legges ved.

Vi minner om at det i vurderingen av hvorvidt kommunen har gjort en feil, må hensyntas at det er kommunen som fastsetter hvilken bruksenhet som skal gis hvilket seksjonsnummer, og at rekvirenten overfor kommunen kun gir et forslag til slik nummerering, jf. eierseksjonsloven § 7.


Til toppen